По пътя на ускорената дигитализация в недвижимите имоти
Индустрия, производство, транспорт и селско стопанство.
Сега повече от всякога мениджърите на недвижими имоти усещат липсата на адекватни информационни системи, с които да вършат своята оперативна работа онлайн. Основателят на Proper Tech Георги Халачев е готов да им ги предостави
Затварянето на търговски обекти и молове заради пандемията от COVID-19 нанася сериозен удар върху инвеститорите, които и бездруго изпитват сериозни затруднения в конкуренцията с онлайн търговците. Освен с обезлюдяването на търговските площи и липсата на приходи от наеми мениджърите на тези обекти се сблъскват допълнително и с управленски проблеми.
„Сега повече от всякога те усещат липсата на адекватни информационни системи, с които да вършат своята оперативна работа онлайн, да поддържат директна комуникация с наемателите, както и да направят различни предвиждания с реални данни за различните възможни сценарии“, казва Георги Халачев, съосновател на Proper Tech, компания за уеб базирани системи за управление на имоти.
Пандемията много бързо показа колко дигитално неподготвени са различните бизнеси и индустрии, в това число и недвижимите имоти. В последните седмици на март Халачев е постоянно на телефона в разговори с ключови мениджъри и собственици на големи компании, които признават, че са допуснали голяма грешка, като са отлагали много дълго време внедряването на подобни системи. Чак сега се убеждават в напредъка, значението и ползите на дигиталната икономика.
Пропърти браншът изпитва сериозни затруднения, когато на служителите им се налага да работят от вкъщи заради необходимостта от социална дистанция. Те взимат по домовете си лаптопите от офиса с важна и ценна информация, както и множество физически документи и досиета на наематели, а „това носи много рискове от загуба и злоупотреба с данни, пропускане на съществена информация, усложнена координация и липса на приемственост в работата“, казва Халачев.
В кризисни моменти идва времето на много решения, които са били отлагани. Пандемията принуждава бизнеса да промени културата си на работа, така че хората да могат да комуникират и да обменят информация лесно и от всяко място
Според него сега организациите, които разполагат с инструменти, умения и култура за гъвкава работа, могат да излязат едни гърди напред пред останалите. Има предвид обекти като Plovdiv plaza, голям и модерен търговски център в Пловдив, който се управлява с помощта на Bilid, уеб базираната система за управление на бизнес площи, разработена от Proper Tech. Както и още над 150 сгради, между които обекти на Търговски център Европа в София и Фондът за недвижими имоти България АДСИЦ.
От началото на годината Георги Халачев води разговори с представителите на фонда за управление на активи Arceland Capital Management, който притежава сградата на Plovdiv plaza, да разпространят системата във всички свои обекти в Европа. Това е първият му шанс да разшири бизнеса в чужбина и той не иска да го пропусне. От 7 години се бори с дълбокия консерватизъм на бранша в страната, тъй като подобно на специализираните софтуери, използвани по света, Bilid внася революция в начина, по който се управляват бизнес сградите.
Проблемът е, че „инвеститорите масово разчитат само на дългосрочни договори за наем да си върнат средствата, и това слага спирачки пред редица компании в имотния сектор да променят начина си на работа“. Опитът му показва, че всички страни, заети в управлението на сгради, виждат нуждата и ползата от оптимизация на процесите, но малцина са готови да се разделят с екселските таблици. Дори и за тези, които ползват специализирани програми, качени на сървър, е трудно да ги подменят с нещо по-добро, „защото са платили голяма сума за тях“.
„Въпросът не е само в цената, тя никога не е била проблем, а във вземането на решение за промяна на статуквото, което проптех (proptech – от property technologies или технологии, свързани с недвижими имоти) индустрията разбива“, казва изпълнителният директор на Proper Tech.
На повърхността проптех индустрията изглежда като възможност за дигитализиране на бранша, но основният акцент е в начина, по който може да се извлече стойност от бизнес имотите. Халачев очаква деня, когато бизнесът с управление на имоти няма да e само насочен към наемите, а ще включва и услугите за удобство на служителите в компаниите наематели. Смята го за съществен момент в промяната на идеологията.
Цялата му кариера се гради върху технологии, които решават проблемите на бизнеса. През 1998 г., когато завършва икономика и управление на търговията, от него се очаква да се включи в бизнеса на баща си, който е собственик на верига аптеки. Той обаче става управител на верига ресторанти в Пловдив, за да внедрява системи за продажби. Скоро след това започва като консултант в „ОРАК инженеринг“, където помага на клиентите от ресторанти, магазини, бензиностанции, разносна търговия и хотели да внедряват търговския софтуер, разработен в компанията.
Предизвикателство за него е да превежда нуждите на бизнеса на езика на технологиите и за да се справя по-добре, прави магистратура по информационни технологии. Справя се толкова добре, че след няколко години става изпълнителен директор. Усетил нуждата от повече знания за управление на бизнеса, Георги Халачев изкарва една година в ЕМВА програмата на COTRUGLI Business School в Хърватия. През цялото време се надява да бъде поканен за съдружник, което според него е напълно заслужено след 14 години безрезервен труд за успеха на компанията.
Когато разбира, че това никога няма да се случи, разочарованието му е голямо. Решението да напусне идва мигновено. Останал без работа, той развива силна амбиция да създаде собствена компания и отново да решава проблемите на бизнеса. В следващите няколко години Халачев с голяма охота помага на клиенти да оптимизират или да изградят технологични решения в своите обекти. На една от многото бизнес срещи се запознава с представители от Съюза на слепите в България, които търсят технология за управление на имоти. Разбира, че имат производствени бази, складови помещения и магазини из цяла София и големите градове в страната и искат да имат контрол над всичко, което се случва в тях.
Никога не е имал подобно задание и това провокира интереса му да проучи всички възможности. Оказва се, че не може да им препоръча нищо освен масово използваните в бранша екселски таблици. Опитва също така да стане представител на някоя чужда компания, но след няколко разговора разби ра, че никой не е ентусиазиран да адаптира софтуера си за малък пазар.
Основните продукти са правени за американския пазар. Те са свързани с онлайн регистри, проверка на кредитно досие и други функционалности, които в България не работят
От друга страна, вижда в тази ниша „добра възможност“ да влезе в индустрията с недвижими имоти със собствени модели за ефективно управление на сгради и се заема да го направи. Не му отнема много време да убеди двама от бившите си колеги в „ОРАК инженеринг“ – Вера Никифорова и Апостол Апостолов, че в тази работа има бизнес. Единият е експерт в поддръжката и проектирането на софтуер и дизайна на потребителско изживяване, а другият е разработчик на уеб базиран и мобилен софтуер.
Ако успеят да извадят надежден технологичен продукт за управление на сгради, ще са първите в България. Тримата стават съдружници и се заемат с проекта в извънработно време. Те решават, че основният източник на финансиране ще бъдат клиентите. Това означава, че трябва да разберат нуждите на пазара, да представят най-ефективния продукт и възможно най-бързо да го капитализират.
Георги Халачев се среща с управители на инвестиционни дружества, жилищни комплекси, собственици на фасилити компании, с хора от FORTON, водеща консултантска компания в сектора на бизнес имотите. Иска да ги привлече за партньори, а после и за клиенти: „Големият им проблем беше в разпокъсаността на информацията, която мениджърите трябва да консолидират и обработят, преди да вземат някакво решение. Това им отнема много време. Ключът за нас беше да съберем цялата информация и да създадем една среда за мениджмънта, оперативните екипи, наемателите и анализаторите.“
От самото начало през 2014 г. бизнес концепцията за Bilid печели първо място в категория „Проектно финансиране на бизнес таланти“ в конкурса „Най-добра българска фирма“, организиран от Първа инвестиционна, и 15 хил. лв. награда. Към началния капитал съдружниците добавят още 50 хил. лв., докато се завърти колелото с клиентите.
Идеята на Халачев е да тръгне от нещо, което най-лесно може да се приложи, и да се види ефектът като дигитализацията на отношенията с наемателите, с всички договори, срокове, банкови гаранции. После системата започва автоматично да издава фактурите на наемателите, което минимализира времето на счетоводството за въвеждане, обработка и работа с данните. „Представете си какво е да издадеш 600 фактури на наематели в един мол или да събираш такси в жилищен комплекс с 300 апартамента. Всичко това може да се върши автоматично“, казва Халачев.
Той отива и при електроразпределителните дружества, за да иска от тях дигитално информацията за всеки електромер, но „те не са готови за този бизнес модел“. В отговор екипът му създава собствена технология, която автоматично чете електронни фактури на енергоразпределителните дружества, топлофикациите и водоснабдяването и ги разпределя като разходи на наемателите. За по-новите сгради данните идват от компютърна система за сградна автоматизация. Цялата тази интеграция със счетоводството, системите за сградна автоматизация и поддръжка „идентифицира нуждите и проблемите, създава прозрачност, елиминира грешки и дава информация за състоянието на имота в реално време от всяко място“.
Това, което Халачев пропуска, е, че браншът си има собствен ритъм – решенията се взимат много бавно, което забавя навлизането на Bilid на пазара. Въпреки това системата расте постоянно с различни функции, а най-ценното е, че отваря възможност да се извлича стойност и от услуите. В момента екипът разработва опция да се резервират зали за срещи и да се поръчва храна направо от заведенията в сградата. Следващото може да е свързано с електронно управление на паркинга за достъп до място. Това са само част от взаимосвързаните услуги в една сграда, които носят едновременно приходи за собствениците и удовлетворение за ползвателите. Като отражение на световната тенденция грижите на работодателя за удобствата на хората в компанията да се изместват към пропърти мениджмънта „скоро ще са нужни и технологии, които дават информация колко се печели от различните услуги“. Този процес може да започне още при проектирането на сградата с гъвкави решения за преобразуване на пространствата според нуждите на наемателите в различните часове на деня и сезона.
Технологиите правят така, че инвестициите в недвижими имоти трябва да се преосмислят, и в следващите 10 години се очаква разтърсваща промяна в тази консервативна среда
Той има предвид две тенденции. Едната е, че онлайн търговията бавно убива моловете и новите търговски центрове са свързани с изживяването на хората, а не толкова с концепцията да имаш всичко на едно място със супермаркета, магазините и услугите. Другата е свързана с блокчейна, който „ще отвори много сериозен инвеститорски потенциал, защото всеки ще може да участва в инвестицията в имоти“. Подобна технология, вградена в няколко инвестиционни проекта в САЩ, показва, че „когато 10 хил. души се събират да инвестират в определен бизнес имот, неговата функционалност и предназначение трябва да бъдат възможно най-адекватни на пазара“. „Тогава ще има нужда от възможно най-добрите технологии за управление на сгради и за анализ на данни и всичко това ще промени естеството на самия бизнес. Сега е времето тази индустрия да започне да се реформира – може би много по-бързо отколкото си мислехме преди само няколко седмици“, казва Георги Халачев.
