Какво е бъдещето на недвижимите имоти

Румен Соколов редактор във Forbes

Отразявам банковият и небанков финансов сектор в България

Когато настъпи криза, много инициативи остават на заден план, ентусиазмът на инвеститорите охладнява, а продавачи и купувачи са в изчакване на развитие на ситуацията. Това важи за всички пазари, включително и за този на недвижимите имоти. Много често цените на имоти падат, както се случи и при последната голяма финансова криза 2008-2009 г. „Това обаче не се отнася за имоти от най-висок клас, защото понякога те са уникални, не се срещат навсякъде, а част от тях дори са наречени „трофейни“, казва Никола Стоянов, президент и управляващ партньор на BARNES Bulgaria.

И все пак в кризата, породена от пандемията от COVID-19, секторът на недвижимите имоти за известно време заспа. Купувачите се оттеглиха в очакване да паднат цените, които според специалисти не се понижиха за разлика от предишни кризи. Продавачите също не рискуваха да предлагат имоти, изчаквайки по-добри времена.

Точно в тази несигурна обстановка в края на миналия месец бе анонсирано влизането в България на една от големите компании в сферата на луксозните недвижими имоти BARNES International. Това става чрез създа­ването на ново подразделение на луксозния бранд – BARNES Bulgaria, чрез дружеството „Интернешънъл лъкшъри сървисис“ ООД. Освен от Никола Стоянов местното пред­ставителство се ръководи и от неговата съпруга Невена Стоянова, която е управи­тел на дружеството. Двамата са позна­ти имена на българския пазар на недвижими имоти, като в последните години се зани­мават основно с имоти в най-високия клас.

Стоянов създава първата си платфор­ма за луксозни имоти „ЛУКС ИМОТИ“ (впоследствие ребрандирана на LUXIMMO FINEST ESTATES) през 2007 г. и още от са­мото є създаване има мечта да предлага в България луксозни качествени имоти от чужбина. Клиентите от самото начало са любопитни към тях, не толкова решителни, но все пак има индикация, че в един момент ще се премине към покупки на постоянни или ваканционни жилища. След време Никола и съпругата му Невена, която се присъеди­нява към компанията през 2010 г., започват да предлагат имоти в Гърция чрез техен дългосрочен партньор. И в момента могат да предложат над 3000 имота там.

В последните няколко години клиентите им започват да проявяват интерес и към имоти във Франция, Испания, Италия и дори Австрия.

Това кара семейство Стоянови да започ­нат да търсят партньорска компания, с която да могат да осигурят на клиентите си обслужване и в тези държави. Това обаче се оказва трудна задача, защото повечето фирми, които намират, не ги удовлетворя­ват или като произход, или като философия и модел на работа.

Случайността и късметът обаче се на­месват и им помагат в тяхното начина­ние. Двамата са на почивка на Френската Ривиера през 2018 г., базирани в Сен Тропе, и обикалят различните градчета.

„По време на ваканцията ни направи впечатление една компания, която е изключително добре по­зиционирана – офисите им са на най-инте­ресните и престижни точки в Кан, Сен Тропе и другите курортни градове“, казва Никола Стоянов.

Това е френската BARNES International, семейна компания, която е по­зиционирана в най-високия сегмент и предла­га уникални имоти.

Никола и Невена Стоянови разговарят с техни брокери информативно, разглеждат офисите, сайта на компанията и списанието им. „Това, което ни заинтригува, е, че съвсем открито може да се разбере кои са собстве­ниците на компанията, каква е философията є и в каква посока се развива“, казва още Ни­кола Стоянов. Със съпругата му решават, че това е партньор, с който искат да работят, и предприемат стъпки към установяване на контакт със собствениците.

За пореден път късметът е с тях и се оказва, че BARNES в този момент също търси партньори за разширяване към дър­жавите от Централна и Източна Европа. От Франция бързо се отзовават на пред­ложението на Никола и Невена Стоянови. Комуникацията е с граф Гийом дьо Виллие, който е изпълнителен директор и основен двигател на подразделението за Централна и Източна Европа и Русия. „Това е човек с много добри познания за региона, говори руски, познава и другите славянски езици. Познава страната ни, знае много за нея, идвал е многократно тук и е удоволствие да се работи с него“, допълва Никола Стоянов. Комуникацията протича бързо, направени са договореностите и в последната година се работи усилено за откриване на офис у нас.

BARNES International е създадена от ан­гличанката с аристократичен произход Хайди Барнс и нейния съпруг барон Тибо де сен Венсан преди 20 години. Въпреки че ком­панията е кръстена на фамилията на съпру­гата, тя е изцяло френска. Според данни на компанията имотите за продажба са почти 40 хил., клиентите са 170 хил., а обемът про­дажби за 2019 г. достига 4.9 млрд. евро.

Българското подразделение е дружество с ограничена отговорност с капитал 20 хил. лв., в което по 50% имат компанията на Никола и Невена Стоянови „Луксиммо“ ООД и „Барнес Сентрал Юръп лайсънсинг“ ООД. Последното също е регистрирано в България с капитал 200 хил. лв. и е собстве­ност на физически и юридически лица, като с най-голям дял от 82% е Ален Луи Мишел Емил Бонт, а Гийом дьо Виллие е управител на дружеството.

Българското подразделение на BARNES ще работи по френски модел, с платфор­мата на голямата компания, с техен бран­динг. Екипът е нов и различен от този на „Луксиммо“, разположен в отделен собствен офис. Активно се търси подходящо помеще­ние за още един офис в центъра на София.

„Едно от най-важните неща за офисите на Barnes е локацията – както в Европа, така и в България те трябва да са най-добрите възможни“, казва още Никола Стоянов.

Той за първи път се сблъсква с френския начин на правене на бизнес, но е очарован и възхитен от отношението към него и съпру­гата му като партньори. Според него ги е обединило това, че и двете структури са се­мейни компании и споделят общи ценности и дори преди да се срещнат, са имали иденти­чен модел на работа.

„С Хайди Барнс сме във всекидневна комуникация и въпреки нейното високо ниво тя помага и съдейства с мате­риали и работа по позициониране на бранда в България“, допълва Стоянов.

Много от пред­ставителствата на компанията по света, а те са 90, също са семейна собственост.

Никола Стоянов казва, че още преди да се пристъпи към търсене на партньор, е напра­вено сериозно проучване за настроенията на българския заможен купувач и склонността му да купува или наема имот в друга страна. Тяхното проучване е показало, че в момен­та в България има достатъчно клиенти за луксозни имоти от най-висок клас в стра­ни като Франция, Италия или Испания. „На фона на всички активни клиенти те са много малко – между 3 и 5 процента, но това отго­варя на нашите очаквания“, казва той.

Българското представителство на BARNES International ще се развива като бутикова компания и ще работи с малък и стегнат екип. Той ще бъде концентри­ран върху ексклузивни предложения, които ги няма на пазара освен при тях. Имотите подлежат на строго проучване за качест­вото, строителството, произхода и лока­цията им. Има щателна проверка на доку­менти, предимства и недостатъци преди включване в портфолиото. „Ще бъдат не­голям брой, но топ имоти“, казва Никола Стоянов.

Споделяйки философията на BARNES International, и местното представител­ство при възможност ще предлага имоти­те със съпътстващи екстри.

„Обикновено клиентите, които търсят луксозни имоти, се интересуват и от яхти, колекционерски автомобили, вина, от изби и лозя, а също и от изкуство“, казва Стоянов. В България също ще се предлагат тези допълнителни услуги, компанията има вече консултант за яхти, намерила е и за автомобили и усилено търси за вина и изкуство.

Имотите са добър начин за съхранение и прираст на капитала, ако инвестицията е в престижен имот, особено в България. Ни­кола Стоянов е на мнение, че доходността от такъв тип имот тук е много по-висока, отколкото на други места. „При нас такъв имот може да носи между 5 и 10 процента, защото няма много такива на пазара и ви­наги има търсене за покупка или наем. За пример – във Франция или Великобритания доходност от 2-3 процента годишно е нор­мална и приемлива“, казва той. И допълва, че локацията има най-голяма тежест в це­ната на имотите, а когато има комбина­ция между локация, естетика и качество на строителството, продуктът е безупречен.

46-годишният Никола Стоянов се зани­мава с недвижими имоти от над 20 години и е минал през три кризи. Според него в бъ­деще масовите недвижими имоти ще ста­ват все по-достъпни, а престижните все по-недостъпни, защото има търсене, а добрите имоти на хубави локации се изчерпват. Освен това бъдещето на недвижимите имоти ще бъде все по-дигитално. Все по-ак­туални са новите технологии за виртуални огледи и за предварително подготвени вир­туални турове.