Икономиката на България през 2021: Недвижими имоти
Избрани статии и новини от редакцията на Forbes Bulgaria
Пандемията, причинена от COVID-19, промени изцяло начина, по който в бъдеще ще се планират, финансират, оценяват, строят, продават или отдават под наем нови сгради. Ефектите в дългосрочен план от тази криза могат да са позитивни, тъй като ще променят закостенелите традиции. Офисите ще станат хибридни, все повече стари индустриални и промишлени зони ще се превръщат в нови жилищни квартали, ще се даде тласък на дигитализацията и proptech индустрията и ще се развият нови технологии за строителство и управление на устойчиви сгради.
На този етап кризата засегна сериозно пазара на търговски площи. След дълъг период на икономическа активност и инвестиции в търговски центрове през последните две–три години активността е предимно в преустройства и ново позициониране. Общата площ в търговските центрове в България е около 800 хил. кв.м, за София около 410 хил. кв.м. През 2019 г. се добавиха още 37 хил. кв.м (предстои откриване на нов търговски център във Варна) и проект за строителство на нов търговски център в Пловдив със 150 хил. кв.м разгъната площ. Прогнозите не са обнадеждаващи с изключение на ритейл парковете и супермаркетите.
Търговските центрове са най-уязвими на новите трендове в потреблението и изпитват сериозен натиск върху заетостта и наемните нива. В бъдеще ще се промени изцяло начинът, по който се изчислява пазарната оценка на големите шопинг центрове: от инвестиционен метод – дисконтирани парични потоци, към метод на разходите – вещна стойност. Бъдещето на шопинг моловете ще е в преобразуването им в други активи – логистични центрове, медицински центрове, образователни центрове, възможно дострояване с жилища, хотели или офис сгради.
През 2021 г. се очаква сериозен спад в усвояването на нови офис площи. Близо 430 хил. кв.м офис площи са в процес на строителство със срок на завършване до 2022 г. Също така около 400 хил. кв.м, планирани през 2019 г., се очаква да са готови до 2024 г. приблизително около 90% от проектите за офис сгради са в София. Общото предлагане на офис площи през 2020 г. в София е 2.2 млн. кв.м. Делът на незаетите площи е около 11%, като ще продължи да нараства. Доходността от клас А офиси е 7.5% (на исторически ниски нива), но все пак по-висока от страните от Централна и Източна Европа – Полша, Чехия, Унгария, Румъния, където доходността е между 3.5% и 6.5%.
През 2019 г. близо 150 хил. кв.м офис площи се отдадоха под наем, с което пазарът се движеше в обичайните си нива. Притеснително е увеличението в предлагането на готови офис площи, което значително надвишава търсенето. Тази тенденция ще се задълбочава, а ножицата между предлагане на нови офис площи и усвояването им все повече ще се отваря. Това ще доведе до сътресения на пазара, а оттам и до спад на наемните нива, доходността и инвестициите в сектора. Много от планираните проекти ще претърпят промени или няма да започнат реализация. Офисът на бъдещето трябва да отговаря на следните критерии: гъвкавост; удобство; свързаност; технологии; устойчивост. Възниква и въпросът дали така търсените отворени пространства няма да претърпят промени към по-затворени такива, в които служителите ще могат да работят необезпокоявани. Преди 25 години се падаха приблизително по 25 кв.м на служител, в днешно време са около 10 кв.м. Предстои да видим в близко бъдеще т.нар. хибриден офис – комбинация от интерактивни стени, свързани с видеокамери, които ще дават възможност на служителите, работещи от вкъщи, да бъдат винаги в час какво се случва в офиса, в екипа или по даден проект.
ВСЕ ПОВЕЧЕ ИНДУСТРИАЛНИ И ЗАПУСТЕЛИ ПЛОЩИ ЩЕ СЕ СЪЖИВЯВАТ И ПРЕВРЪЩАТ В НОВИ КВАРТАЛИ.
Секторът на логистични и индустриални площи и складове ще остане стабилен и през 2021 г. Близо 180 хил. кв.м индустриални логистични площи бяха завършени в София през 2019 г., което е с близо 100 хил. кв.м повече в сравнение с предходната година. Към средата на 2020 г. в София се строят около 160 хил. кв.м складови площи, като повечето са за собствено ползване. Търсенето на логистични площи отговаря на предлагането. Делът на незаетите площи е около 3–5%. Наемните нива се запазват между 3.8 евро/кв.м и 4.4 евро/кв.м. Общата площ на логистични/складови и индустриални площи към 2019 г. е 1 160 600 кв.м. Това е секторът, който е един от най-устойчивите на кризата, въпреки че пандемията наруши веригите на доставки за известно време. В дългосрочен план с бурното развитие на електронната търговия ще продължи развитието на градски логистични площи.
Жилищните имоти са най-устойчивият сектор в условията на шока в икономиката, потреблението и пазара на труда през 2020 г. Очакваният в началото на пандемията срив на цените на жилищата не се случи. Търсенето остана стабилно през цялата година, а спадът на сделките, вписани в Агенцията по вписванията, през най-тежкото второ тримесечие на 2020 г. (април – юни) спрямо същото тримесечие на 2019 г. беше едва 17% за София и Варна, 19% за Пловдив и 28% за Бургас. През третото тримесечие на 2020 г. дори се отбелязва ръст в сделките с жилищни имоти спрямо същия период на 2019 г.
Строителството на нови сгради продължава с пълна сила, като общо през 2019 г., включително до септември 2020 г., са издадени разрешения за строеж на жилищни сгради в София с обща площ 2 290 213 кв.м (сгради в процес на строителство), или около 19 хил. жилищни единици в тях. Пазарът, разбира се, е движен от ниските лихви (които продължават да са с най-ниските исторически нива) и тази тенденция ще се запази още дълго време.
В най-големия пазар на имоти – София, близо 53% от продажбите се извършват чрез ипотечно кредитиране, в Бургас и Варна около 30%, а в Пловдив около 26%. Остава въпросът докога ще продължи това и как ще се движат цените на жилищните имоти. България си остава все още на едно от първите места по достъпност при закупуване на жилище в ЕС и региона, с най-ниски цени.
Съотношението цена – доход в София през последните пет години показва, че с нарастването на цените на жилищата са се увеличили и доходите на домакинствата. Така че като цяло не може да говорим за надценен пазар на жилищни имоти в София, с някои изключения.
Намаляващите членове в едно домакинство ще доведат несъмнено до търсене и съответно строителство на сгради с по-малки площи. Все повече индустриални и запустели площи ще се съживяват и превръщат в нови квартали. Достъпността до закупуване на жилище в дългосрочен план ще намалява, което ще доведе до социални недоволства. Предизвикателствата пред следващите правителства си остават в изграждане на устойчива инфраструктура в градовете и създаване на условия за правене на прозрачен и конкурентен бизнес. Енергийната ефективност, както и заобикалящата среда ще са сред водещите фактори при покупка на ново жилище.
Автор: Мартин Янев, основател и управител на smartbrokers
