Как „Адванс Терафонд“ успява да носи доходност на акционерите си в последните 11 години

Румен Соколов редактор във Forbes

Отразявам банковия и небанковия финансов сектор в България

Въпреки че в последните десетилетия българите, които се занимават с обработка на земеделска земя, не са много, в исторически план населението на страната ни е емоционално свързано със земята. В големи периоди от историята си България е била предимно аграрна страна и почти всяко семейство е имало лично стопанство. След колективизацията до 1959 г. земеделската земя влиза в състава на аграрните стопанства, но след реституцията през 1991 г. тя е върната на собствениците и техните наследници.

Тогава започва и търговията със земеделска земя, а физически лица и фирми, които искат да се занимават със земеделие, започват да окрупняват терените си. Освен за земеделска дейност се създават и компании, които купуват земя с инвестиционна цел. Такова е акционерното дружество със специална инвестиционна цел „Адванс Терафонд“. „Дружеството инвестира в земеделски и други имоти и реализира печалба от отдаване под наем или продажба на имотите“, казва Радослав Манолов, изпълнителен директор на дружеството.

Манолов работи във финансова група „Карол“ от 2001 г., като първите четири години е финансов мениджър в партньорска компания. В края на 2004 г. заедно с председателя на управителния съвет на „Карол“ Станимир Каролев решават да започнат нов проект – дружество, което се занимава с инвестиции в земеделска земя. „През 2004 г. целият капиталов пазар беше във възходяща линия и инвеститорите очакваха интересни и нови продукти“, казва Манолов. По това време вече са създадени няколко акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), които са инвестирали предимно в недвижими имоти и вземания. В началото на 2005 г. е създадено „Адванс Терафонд“ АДСИЦ, като той ръководи проекта по създаването, а впоследствие става и негов изпълнителен директор.

„Със Станимир решихме, че трябва да се инвестира в земеделска земя, защото никой преди това не бе направил точно такова дружество, а и защото е най-трудно точно в тази сфера“, добавя Манолов. Той казва, че обича предизвикателствата и затова шест месеца обикаля страната, за да открие къде са най-добрите землища. По това време няма много налични карти на земеделска земя и той използва разпечатки от началната версия на Google Maps. Обикаля и библиотеките, за да се запознае с историята на земеделието у нас. Възлага на Института по аграрна икономика да извърши проучвания, които според учените никой до момента не се е сетил да иска от тях през годините. От Института по почвознание набавя карти за почвите, за да знае къде какво може да бъде отглеждано и каква рентабилност имат конкретните култури. „Стигнах дори при антикварите на площад „Славейков“, за да търся литература по въпроса“, разказва той.

В търсенето на подходяща земя се сблъсква с немалко проблеми, един от които е недоверието на собствениците. В някои райони него и сътрудниците му ги наричат „гастрольори“, които ще минат и повече няма да се върнат. Това обаче го амбицира допълнително. В хода на осъществяването на проекта той стига до това да изчисли колко е времевата ставка на една сделка – колко часа са необходими от началото до края на всяка сделка и колко хора са необходими за закупу­ването на 10 хил. декара земя. Сметките му показват, че за да стартира, ще са нужни поне 70 души. „Представях си как отивам при Станимир Каролев и му казвам, че ми е необходим такъв екип, при положение че в цялата група по това време имаше горе-долу толкова хора“, казва Радослав Манолов.

Затова решава да предприеме друг ход. Започва да изгражда структурата с хора от капи­таловия пазар, които познава и на които има доверие. По­степенно успява да създаде екип от около 200 души, представители и пълномощници на компанията, които познават съответ­ния земеделски район. Организират се срещи със земеделци и собственици на земя, на които се обяснява с какво се занимава дру­жеството и с какво могат да си бъдат по­лезни взаимно. След като хората със земе­делска земя разбират, че екипът на „Адванс Терафонд“ има понятие от материята, идва и доверието.

В началото на дейността на компанията през 2005–2006 г. над 90% от пазара на земе­делска земя е на тъмно. „Адванс Терафонд“ е една от малкото, които се опитват да из­светлят максимално пазара, да го направят публичен. Дружеството започва да издава и месечен бюлетин, в който се дава информа­ция колко земя е купена и продадена и какви са приходите от рента.

След като екипът на „Адванс Терафонд“ успява да организира и подреди дейността на дружеството, си създава ново предизвика­телство. За да облекчат дейността на земе­делците, с които работят, от дружеството през 2006 г. решават да стартират комаса­ция (преразпределение на земи с цел собстве­ниците да получат уедрени имоти). За съжа­ление след много срещи и кръгли маси този процес е отложен и не е стартирал на нацио­нално ниво и до момента.

Един от най-трудните моменти за Мано­лов е началото на предходната криза. Спомня си 17 септември 2008 г., когато тези, които са записали акции от петото увеличение на капитала на „Адванс Терафонд“, трябва да платят за тях. В същото време новините за фалити на големи световни финансови ин­ституции не спират. „Няколко дни и нощи се чудех дали въобще някой ще плати записаните акции“, казва Радослав Манолов. Справ­ките колко акции са платени излизат на 19 септември. Инвеститорите все пак гласу­ват доверие на „Адванс Терафонд“ и от запи­сани акции за 120 млн. лв. са платени 78 млн. лв. Това осигурява инвестиционен ресурс за доста време напред въпреки трудните вре­мена за финансовите пазари.

Кризата обаче не свършва бързо, а ак­ционерите искат да видят доход от инвес­тициите си. Затова компанията започва да прави продажби и е една от малкото, които са регистрирани за търговия на българска­та борса и по това време дават дивиденти. Първият дивидент е разпределен през 2010 г. (за предходната 2009 г.) и това следва всяка година. „От тогава досега е разпределен над 2 лв. общ дивидент на акция“, прави равно­сметка Манолов и допълва, че това създава доверие сред акционерите на дружеството.

При увеличението през 2008 г. акционер в „Адванс Терафонд“ става и Световна­та банка (чрез Международната финансо­ва корпорация) със 17.7 на сто от капита­ла на дружеството. „Екип на банката прави осем месеца дю дилиджънс, преди да се запи­шат акции“, си спомня Манолов. Световната банка е акционер до края на февруари 2021 г. (13 години), въпреки че обикновено тя при­тежава акции в подобни дружества за мак­симум седем години. Което за Радослав Ма­нолов е оценка, че дружеството е изградило сериозен бизнес с качествен модел. Акционе­ри в него са и по-голяма част от българските пенсионноосигурителни дружества, които са най-големите институционални инвестито­ри в български публични дружества.

В последните години сделките със земе­делски земи в България намаляват. „Когато компанията стартира дейността си, паза­рът бе за около 1.2 млн. декара на година, а в момента сделките са за около 100 хил. декара годишно“, допълва Радослав Манолов. Днес „Адванс Терафонд“ сключва около 10% от сделките със земеделска земя в България за година. Когато дружеството започва дей­ността си през 2005 г., цените на земеделска­та земя са между 120 и 170 лв. за декар, до­като в момента те са на нива 1700–1800 лв.

Кризата, която започва през миналата година, намалява движението на хората. Това затруднява дейността на дру­жеството, защото има по-малко лични срещи, които са важни при сделките със земя. През 2020 г. са направени с около 30% по-малко покупки на земя. За дру­жеството това не е проблем, защото про­дължава да отдава под наем.

„Адванс Терафонд“ е публично дружество, чиито акции се търгуват на Българската фондова борса. Пазарната капитализация на дружеството в средата на февруари е 175 млн. лв. Според предварителния доклад за дейността за 2020 приходите на компанията достигат до 9.691 млн. лв., а нетната печал­ба за периода е 4.489 млн. лв.

Към 31 декември 2020 г. инвестиционните имоти на дружеството включват: земедел­ска земя с площ приблизително 205 215 дека­ра, имоти в урбанизирани територии с площ приблизително 61 декара, имоти в регулация с площ приблизително 51 526 кв. м и инвести­ционни имоти, държани за продажба, с площ 311 декара. За стопанската 2020–2021 г. дру­жеството има сключени договори за наем и аренда на 169 381 декара, които съставляват 82.41% от земите.

Дружеството няма ограничен срок за съ­ществуване (както е при други АДСИЦ) и ще продължи да търгува със земеделски земи и да генерира печалба за акционерите. Зако­новото изискване за АДСИЦ е да разпределя минимум 90% от печалбата си като диви­дент, докато „Адванс Терафонд“ разпределя винаги по-висок от този процент.

За 48-годишния Радослав Манолов доверие­то е една от най-големите ценности в бизне­са. От началото на дейността на дружеството той лично участва при сключването на всяка сделка. В някои седмици е имал повече от 10 преговори и сделки.

Голямата му страст са маркетингът и мениджмънтът, но от 1995 г. още като студент става брокер на ценни книжа. След седем години на капиталовия пазар решава да влезе по различен начин в реалния бизнес и става част от „Карол“, като работи като консултант по проекти и финансов менидж­мънт за ключови клиенти на групата. Извън работата обича да плува и да кара ски.