Стабилност и диверсификация при недвижимите имоти
Избрани статии и новини от редакцията на Forbes Bulgaria
Прогноза за имотния пазар през 2022 г. на Иглика Йорданова, управляващ партньор, Colliers
Стабилност и диверсификация бяха основните двигатели на инвестициите в недвижимите имоти в световен и регионален план през 2021 г. Голяма част от инвеститорите запазиха високи очаквания за глобално покачване на капиталовата стойност на активите. Скорошно проучване на Colliers за нагласите на инвеститорите за региона на Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕA) очерта намерението през 2022 г. за придобиване на активи в индустриалния и логистичния сектор (69%), офисния (57%) и в динамично развиващия се инвестиционен пазар на многофамилни жилища и апартаменти под наем.
В общия обем на инвестиционните сделки на българския пазар доминантен дял заеха сделките с офисни сгради, следвани от индустриални и логистични площи и земи за строеж. Нивата на възвращаемост от активи, генериращи доход, останаха стабилни – 7.75% за търговски площи, 8.5% – за индустриални, а при офис площите – свиване до 7.75%. Нискорисковите инвестиции ще останат предпочитани, като инвеститорите ще продължат да фокусират вниманието си върху качествени имоти в наложени локации, с нисък дял незаети площи и висок наемателски интерес. Инвеститори с по-опортюнистични нагласи ще търсят отстъпки в засегнатите пазарни сегменти като хотели и търговски центрове.
Въпреки продължаващата пандемия очакваният ръст на БВП в България през 2021 г. беше близо 4% – относително добро възстановяване на икономиката. Комбинацията от ръста на инфлацията и проблемите с глобалната верига на доставки, увеличаващи разходите за строителство и ресурси, бяха сред предизвикателствата, пред които бяха изправени инвеститори, предприемачи и ползватели на имоти. В този контекст участниците на пазара се фокусираха върху стратегия за създаване на продуктивна и привлекателна среда. Добър пример е най-голямата инвестиционна сделка на пазара на офис сгради в България за последните три години, която имахме привилегията да консултираме – coфтyepнaта ĸкoмпaния ЅАР пpидoби Раrk Lаnе Оffiсе Сеntеr, за да консолидира всичките си служители.
В офисния сегмент нивата на активност се възстановиха и още към края на септември наетите площи достигнаха обема за цялата 2020 г. С най-висока динамика в търсенето на пазара се отличиха отново технологичният и аутосорсинг секторът.
ПОВЕЧЕ ОФИС СГРАДИ В ПРОВИНЦИЯТА
През 2022 г. освен в столицата прогнозираме разширяване на присъствие на бизнеса и в регионалните градове. Офис сградите все повече ще се разглеждат от корпорациите като платформи за предоставяне на услуги, добавящи стойност към резултата от основната им дейност, отколкото като сграден фонд. Ползвателите на офис пространства започнаха да поставят акцент върху стимулирането на колаборация, креативност, засилването на усещането за принадлежност към определена корпоративна култура. Организациите възприемат хибридни модели на работа, което ще стимулира увеличение в търсенето на гъвкави пространства като сателитни офиси, отдалечени от централния.
СПОДЕЛЕНИТЕ ОФИСИ ЩЕ СЕ УВЕЛИЧАВАТ
Доверието в този сектор се завръща и операторите на коуъркинг пространства търсят възможности за разширяване. Българският пазар на flex офиси наред с редица други в Европа отчете нарастващи нива на заетост през 2021 г. Операторите вече са готови да навлязат на нови пазари, да се разширят спекулативно, предвид повишеното търсене на нефиксирани работни места. Прогнозираме активизиране на по-малките играчи и по-голямо разнообразие от концепции в този пазарен сегмент. Това включва и инвеститори в офисни имоти, които очакваме да разработят свои собствени flex пространства като отговор към наемателите, които търсят гъвкави решения.
ЗАСИЛЕНО ПРЕДЛАГАНЕ НА ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ
Пaзapът нa индустриални и логистични плoщи беше движен най-вече от търсенето в сектор търговия. Стабилните нива на търсене и предлагане задържаха както наемните нива, така и дела на свободни площи. Добрите перспективи пред сегмента доведоха и до активен пазар на парцели за строеж. Навлизането на нови компании, развиващи логистични проекти, както и активността на вече опериращите в страната, ще доведе до високи обеми на ново строителство и до ръст в предлагането на площи в сегмента следващите няколко години.
20 НОВИ ТЪРГОВСКИ ПАРКА
В сектора на търговските площи комбинираният ефект от нарастващ инфлационен натиск, проблемите с веригата на доставки и промените в потребителското поведение засилиха нарастващото значение на по-малките формати центрове и паркове. Апетитът на предприемачи, инвеститори и търговци към сегмента на търговските паркове през 2021 беше доста силен, като очакваме потенциалът за развитие на сектора да продължи и през 2022. В България типичните дискаунтъри на нехранителните стоки бяха относително непознати доскоро. Активното навлизане на оператори от този сегмент и добрите им резултати ги нареди сред най-бързо разширяващите се вериги. Те станаха основен фактор за бурното развитие на търговските паркове в цялата страна. През следващите две години прогнозираме да бъдат реализирани 20 нови проекта. Онлайн търговията показа потенциала си да се превърне в основен канал, чрез който търговците поддържат връзка с потребителите. Ускорената дигитална трансформация на бизнеса в България засили темповете на сливане на онлайн с физическата търговия.
НЯМА ДОСТАТЪЧНО ПРЕДВИДИМОСТ
Жилищният сектор продължи да е в епицентъра на предприемаческия интерес, като се разнообрази и продуктът. В Централна и Източна Европа, особено в Полша и Чехия, инвестиционният пазар на жилища под наем набра скорост, но за България това все още остава неразработен пазарен сегмент, с добър потенциал в средносрочен план.
Една от причините е високото ниво на пренаселеност (въз основа брой стаи на човек и среден размер на домакинството) в България – 41%, в сравнение със средното за Европа – 17%. По отношение на ръста в цените на жилищата България има средни показатели – увеличението за последните пет години е 37% при средно 26 за Европейския съюз, но много зад държави като Унгария (77%).
Горещата тема на годината е фокусът върху стандартите за постигане на устойчивост в сектора на недвижимите имоти. При липсата на утвърдена регулаторна рамка за ESG (отговорно екологично, социално и корпоративно управление) инвеститорите в недвижими имоти нямат предвидимост за задълженията си и ще бъде предизвикателство да се калибрират портфейлите от недвижими имоти с настъпващите изисквания за декарбонизация. В Европа разходите за модернизиране на съществуващи сгради се очаква да достигнат 7 трлн. евро. Те следва да бъдат разпределени през следващите 25 години, за да постигнем нулево нетно потребление, което се равнява на годишния обем на инвестиционната дейност в Европа –около 300 млрд. евро. Докато се търсят работещи модели как разходите са споделени между инвеститори, собственици и правителства, този процес ще създаде нови инвестиционни възможности. Приоритетните области ще включват поемане на ESG ангажименти, изграждане на капацитет за оценка на рисковете, адаптиране към новите регулаторни предизвикателства и системи от данни.
Всичко това ми дава увереност, че важните теми, свързани с борбата с климатичните промени, социалната ангажираност и етичното корпоративно управление най-после са влезли трайно и високо в приоритетите на бизнеса и секторът на недвижимите имоти е готов за една вълнуваща трансформация.
