Да пробиеш с луксозни имоти в Ориндж
„Монарх бей“, престижното предградие между Лагуна бийч и Дана пойнт, се къпе в легендарния спокоен лукс на Южна Калифорния – красиви частни плажове, невероятни залези и къщи за по 15–20 млн. долара, прегърнали върха на 150-футов блъф над океана.
През късния неделен следобед в края на октомври температурата надхвърля 25 градуса по Целзий. Частният клуб на плажа, достъпен само за членове от комплекса и гостите на петзвездния хотел Waldorf Astoria в съседство, е доста оживен. Застанал на входа, строителният предприемач Даниел Ковачев уговаря с персонала маса с изглед към широката пясъчна ивица на Солт Крийк. Прави го специално за срещата с Forbes. Докато сме на масата и чакаме поръчката – тартар от риба тон и чаша бяло вино, той отваря приложение на телефона си и показва сателитно изображение на „Монарх бей“ с всичките над 200 луксозни къщи. В една от тях живее със семейството си – син на 11 и съпругата му Милена Памукова, която е съдружник в бизнеса.
Показалецът му сочи към голямо парче земя, точно до голф игрището Monarch Beach, считано за едно от най-добрите в Южна Калифорния. Купил го е за 3 млн. долара през февруари 2021 г. По план там ще строи еднофамилна къща с 1000 кв. м разгъната площ с гараж за 10 коли, чиято пазарна цена се надява да стигне 15 млн. долара, докато стане готова. Проектът е представен в сайта на малката семейна компания Casa Arte Group – посветена в разработването на луксозни имоти в някои от най-скъпите квартали по крайбрежието на Ориндж. Окръгът редовно е в списъка на най-скъпите жилищни площи в САЩ, а точно сега търсенето на луксозни имоти е в горещата си точка. След кратък застой в локдауна, предизвикан от пандемията, заможни купувачи трескаво инвестират в най-добрите места за живеене в Калифорния с 275 слънчеви дни в годината. Слабото предлагане държи цените високи. Особено на новото строителство. „Късметлии сме, че точно сега строим шест нови големи обекта. Изобщо не сме спирали нито за ден в локдауна“, казва Ковачев.
По негови думи Casa Arte Group е от „малкото разработчици на недвижими имоти в региона“, които извършват изцяло финансирането и строителството на скъпи къщи заедно с интериорния дизайн и продажбата, с което поемат и целия риск да отговорят на вкуса и потребностите.
Повечето строителни предприемачи работят по поръчка на клиенти. Ковачев не работи с готови проекти, защото „клиентите непрекъснато правят промени, бавят и оскъпяват процеса“. А и няма полза от това при растящия пазар в момента. Ако обаче настъпи криза, както се е случвало неведнъж, и цените започнат да падат, тогава със сигурност ще им обърне по-голямо внимание.
Кризите винаги са били двигател за Casa Arte Group. Компанията е създадена в най-големия срив на имотния пазар, предизвикан от финансовия крах през 2008 г. За 12 години основателите ѝ купуват над 350 имота в Лас Вегас и крайбрежието на Калифорния. Ремонтират ги и препродават с 15–20% печалба. Най-висока стойност обаче постигат при новото строителство, макар че все oще се изкушават да купят някой друг стойностен от архитектурна гледна точка имот, да го освежат и да го препродадат.
ПАМУКОВА И КОВАЧЕВ ПОПАДАТ В БИЗНЕСА ПО СТЕЧЕНИЕ НА ОБСТОЯТЕЛСТВАТА. След като се запознават на студентска програма в САЩ през 1998 г., а после се прибират в България, за да завършат образованието си – той компютърни науки и приложна икономика в американския университет в Благоевград, а тя туризъм във Варна, решават да заминат отново.
Установяват се в Лас Вегас, където Даниел Ковачев се опитва да намери работа в технологична компания. Уцелва лош момент в спукването на дотком балона през 2001 г. Вижда, че хора с много повече опит и способности от него остават без работа, и започва да търси нещо друго, „което да върви“. Милена Памукова изкарва лиценз за агент за недвижими имоти, а той като човек на точните науки става консултант по ипотечно кредитиране на нейните клиенти. След шест години работа по седем дни в седмицата Ковачев отваря собствен офис. Отново в лош момент.
Няколко месеца по-късно световната финансова криза през 2008 г. потапя имотния пазар до дъното. Невада, Аризона и Флорида са от най-засегнатите щати заради масовото строителство. Цените на жилищата в Лас Вегас падат с 60%, което е почти два пъти повече от средното за страната. Допринасящ фактор е, че много хора са теглили неразумни заеми с мисълта, че могат да продадат новите къщи на печалба. Те или са заседнали с безумна ипотека, която всъщност не могат да си позволят, или са принудени да се откажат от къщите си. Някои успяват да продават домовете си на безценица, но много просто си тръгват. „Бяхме в тотална безизходица – имах служители, а трябваше да затворя“, казва Ковачев.
Съпругата му обаче улавя пулса на бързите продажби. Собствениците на имоти, които не могат да си плащат ипотеките, искат бързо да ги продадат. Други, със свободни пари, бързат да купуват на ниски цени. Отново двамата с Ковачев са в играта. Той създава няколко сайта за имоти в жилищните комплекси, които жена му предлага, и ги управлява по един много икономичен и успешен начин. Вместо да заложи ключови думи с висока цена за всеки клик като „Вегас“ и „имоти“, той слага имената на комплексите. Така само с 1000 долара такса на месец успява да привлече трафик сайтовете органично да се нареждат в топ 5 на търсачките. Освен това показва удобствата и начина на живот в комплексите, а не рекламира самия агент, както правят останалите. „Ние живеехме в един от комплексите около голф игрища. Познавахме много добре живота на обитателите и показвахме какво човек може да има във Вегас, ако инвестира в имот с привлекателна инфраструктура“, казва Памукова.
С необичайно ниските си цени имотите в Лас Вегас привличат богати американци от Калифорния, китайци и индийци и най-вече купувачи от Канада (заради високия канадски долар спрямо американския), които плащат с наличен капитал. „Трудно ни се доверяваха. Бяхме много млади и със силен акцент, а искахме да ни поверят личните си данни и процедурата по финансиране на имота. Въпреки всичко успяхме“, разказва Ковачев за най-добрата си финансова година до този момент.
При целия бърз пазар в листа им с имоти за продажба имат един сравнително по-голям и на много добра локация, който застоява година и половина. Клиентите се отказват, щом разберат, че трябва да чакат одобрението от банката поне шест месеца. Имотът е купен в най-високата стойност на пазара за 1.2 млн. долара, а банките трябва да приемат продажба за около 400 хил., което отнема време. Накрая двамата решават сами да го купят. Цената е 395 хил. долара. Като опитен агент Милена Памукова вижда потенциал за добра сделка. Като го освежат и ремонтират, може да вземат повече. Действат бързо, защото лихвите по заема, взет от приятели, може да стопят печалбата. На шестия месец го продават с 20% отгоре. Първата им успешна сделка като инвеститори и разработчици ги тласка към следващата. Започват да купуват иззети от банките къщи, да ги ремонтират и препродават.
Всеки ден на един паркинг пред кметството участват на търгове за по 200–300 къщи само в Лас Вегас. Процедурата е бърза, а покупките са финални, което крие голям риск за скъпи грешки. В рамките на едно денонощие трябва да отсеят всичко, което е по джоба им и си заслужава. Проучват лично състоянието на имотите за щети и запори. В развитите райони къщите са в добро състояние, но другаде собствениците „напускат с ярост“. Оставят запушена канализацията, отрязан ток, изкъртени климатици и графити по стените. Инспектори по недвижими имоти обикалят и предлагат на обитателите 1000 долара да се изнесат, без да нанасят щети.
По време на търга имат 10 минути за всеки имот – да направят анализ на цената, щетите, разходите за поправки и възможната печалба. „За първите 200 къщи ни трябваха средно около 15–25 хил. долара за ремонти и 30 дни да ги организираме. Сега влагаме между 1.3 млн. и 6 млн. долара в реконструкция и строежи и около две години време за всеки проект“, казва Памукова.
Докато текат търговете, Даниел Ковачев намира инвеститор – американец, който цял живот е бил в бизнеса с недвижими имоти. С негова помощ отваря кредитна линия и започва да купува по четири къщи всяка седмица и да поддържа портфолио с 20 имота.
ВСЯКА ГОДИНА БАНКИТЕ ИЗВАЖДАТ ВСЕ ПОВЕЧЕ ИМОТИ – И ЛУКСОЗНИТЕ ЗА МИЛИОНИ ДОЛАРИ. Дават стръв за големите корпорации и хедж фондове, които изкупуват всичко. Още през 2011 г. Blackstone е от първите компании за частен капитал, които се възползват от кризата – изкупува масово жилища под запор, ремонтира ги и ги отдава под наем. Цените тръгват рязко нагоре и за малките играчи нищо не остава. „Blackstone са само един от фондовете, които изкупуваха имоти дори и малко над търговата стойност. Бяхме принудени отново да търсим начин за оцеляване“, казва Ковачев.
Решава да скочи нависоко, като инвестира в голяма къща за 800 хил. долара в престижен комплекс в Лас Вегас, където и Майкъл Джексън е имал имот. Сградата е изключително нефункционална и е масивно строителство, каквото рядко се среща в океана от постройки, градени от дървени плоскости. Включително и най-луксозните. Изисква много повече за смяна на под, боядисване и нова кухня. При това трудно намира архитект и строителна компания с опит с масивни сгради. След четири години ремонтна дейност, в която потъва солиден капитал, осигурен от скъпи заеми, имотът действително придобива висока стойност. Продават го за 3.4 млн. долара, но заради дългия срок на изпълнение изходът от инвестицията не покрива очакваното. Опитът обаче е безценен. И до ден днешен двамата говорят за този проект като за най-уникалния, с който са се захващали. От тук нататък нямат бариери, що се касае до праг на инвестиции.
Докато се опитват да продадат няколко големи имота в Лас Вегас, една тяхна позната им изпраща информация за интересни обекти по крайбрежието на Ориндж. Нямат никакво намерение да купуват, но са любопитни. Вниманието им грабва една къща, строена през 1960 г., може би „най-грозната в целия район“, която се продава много изгодно. „Даниел беше ужасен от мисълта да имаме имоти за милиони долари в два щата, но я купихме“, казва Милена Памукова. Семейството отдавна обмисля да се премести в Калифорния заради климата. От бизнес гледна точка също е предизвикателно да работят в щат с голямо търсене на имоти по крайбрежните райони и слабо предлагане.
През 2015 г. Casa Arte Group стъпва в Ориндж като разработчик на бутикови къщи. Купува амортизирани имоти по крайбрежието на Сан Клементе, Дана пойнт, Лагуна бийч, Корона дел Мар, Нюпорт бийч, Коста Меса и ги превръща в стилни луксозни домове. Най-евтината „съборетина“ по тези места се продава за 1.5 млн. долара, почти колкото луксозна къща в Лас Вегас по това време. Често ремонтът на изгнилите и изядени от термити стени струва повече, отколкото да се построи отново, което кара Ковачев да се захване с ново строителство. Разузнава конкуренцията за колко купува земята, за колко време завършва строеж и на каква цена продава, което му дава ориентир за състоянието на пазара.
Първата къща на Casa Arte Group, изградена от нула в Нюпорт бийч, е на пазара още по време на строежа. Клиентите не са много ентусиазирани, защото в близост има училище. За да стане имотът по-атрактивен, Милена Памукова решава да покажат как ще изглежда обзаведен. Луксозните имоти в Калифорния се рекламират, обзаведени с мебели и декорация. Никога не се е занимавала с интериорен дизайн, но не иска да използва услугите на дизайнери, „чиято визия следва целите им да се докажат“. Отначало тя само наема мебели. После започва да купува и да предлага напълно обзаведени луксозни къщи в подчертано европейски стил. В дизайна двамата основатели стават толкова добри, че през лятото на 2021 г. техен проект влиза топ 10 на най-популярните антрета за сезона в класация на Houzz, водещата онлайн платформа за ремоделиране и проектиране на дома, която свързва милиони собственици на жилища и професионалисти в цял свят.
„Никога не сме търсили признание, но е много приятно да събереш много лайкове в социалните медии и да бъдеш представен на началната страница на Houzz“, обяснява Ковачев.
Някои от най-атрактивните имоти на Casa Arte Group той предоставя безплатно за концерти на млади поп изпълнители, за да ги свърже с позитивна история, преди да бъдат продадени. Напоследък е въодушевен от тенденцията крайбрежните градове в Калифорния да се развиват по европейски модел с жилищни сгради на първа линия, с търговска площ и място за забавления. Вижда в това възможност да инвестира в по-голям мащаб в строителство на цели комплекси по крайбрежието.