Калифорнийски схеми

Между калифорнийските предприемачи в об­ластта на недвижимите имоти Джордан Мос се отличава с благородното си сърце. Фирмата му Catalyst, с централа в окръг Марин, се е посвети­ла на изграждането на жилища на достъпни цени. Това е сериозно предизвикателство в щат, в кой­то малки апартаменти с по една спалня обикнове­но се отдават под наем за над три хиляди долара на месец, а наемите може да растат с двуцифрени темпове годишно.

„Бързо осъзнах, че не искам да правя бизнес, в който се налага да чакаш с години, за да разбереш дали ще получиш данъчни облекчения [за хората с ниски доходи да си построят или купят жилище на достъпна цена] или облигации и всички остана­ли неща, необходими, за да се доведе работата до края“, казва Мос, бивш баскетболист от Калифор­нийския университет в Дейвис.

Но през 2019 г. той става партньор на група та­лантливи финансисти, които играят с общински облигации, и оттогава е собственик на 14 напълно заети луксозни жилищни сгради в някои от най-скъ­пите райони на Калифорния като Саусалито, Ларк­спур и Хънтингтън бийч. Тъй като обещава да пре­върне тези сгради в така наречените основни или работнически жилища, той има възможност да фи­нансира сделките си на 100% с общински облигации на стойност 2.5 млрд. долара най-вече благодарение на малко известна държавна структура, за чието създаване лично той е допринесъл – Калифорнийска­та агенция за общински жилища (CalCHA).

Компанията на Мос Catalyst вече е получила над 23 млн. долара от предварителните такси от сключваните от него сделки с апартаменти, а през 30-40-годишния срок на облигациите може да спе­чели още стотици милиони долари. Над 20 окръга и градове в Калифорния са се включили в CalCHA, включително елитните Менло парк, Маунтин вю, Напа и Бъркли. През 2022 г. Мос планира да купи още десетина жилищни комплекса.

„Когато свързахме точките [в схемата], ахнах­ме – казва Мос, който неотдавна покани Forbes на обиколка в един от комплексите си – Serenity, в Ларкспур, с 342 жилища, два басейна с морска вода и студио за йога. – Ключът към успеха и мащабите на проекта е държавната собственост.“

Добре дошли в най-впечатляващата новост в бизнеса с общински облигации от десетилетия на­сам. Облигациите за основни жилища, емитирани от квазиправителствени агенции като CalCHA, не са обект на ограниченията за общинските компа­нии и умело заобикалят бюрократичните формал­ности за финансиране на основата на данъчни кре­дити. От 2019 г. насам са емитирани облигации на стойност близо 6 млрд. долара, с които са придоби­ти над 30 елитни жилищни сгради на изключител­но ниски цени.

Банкери от фирми като Goldman Sachs и Jefferies, управители на имоти като Greystar и престижни адвокатски кантори получават стотици милиони под формата на хонорари. След това има продава­чи като Equity Residential REIT и Lennar, които по­лучават отлични цени, както и жадни за печалба фондове, които изкупуват необлагаемите общин­ски облигации с доходност от 3 до 5% веднага щом се появят на пазара.

ТЕЗИ ОБЛИГАЦИИ СА ОСВОБОДЕНИ ОТ ДАНЪЦИ В КАЛИ­ФОРНИЯ И ТОВА Е ОГРОМНО ПРЕДИМСТВО, ТЪЙ КАТО СА ОСВОБОДЕНИ И ОТ ФЕДЕРАЛНИ ДАНЪЦИ.

„За лицата, спрямо които се прилагат най-високите данъчни ставки, особено за калифорнийците, това е доста апетитно положение – казва Джон Милър, ръково­дител на отдела за общински облигации в Nuveen, която вече е изкупила облигации на стойност бли­зо 800 млн. долара. – А и сградите са доста хубави.“

Не всички обаче са във възторг от бума в обли­гациите за общински жилища в Калифорния. Освен че таксите са високи, тези сделки са с висок про­цент дългово финансиране и зависят от прогно­зи за розово бъдеще през следващите повече от 30 години, в които няма да има рецесия. За местни­те власти, които в крайна сметка са собствени­ци на сградите, това означава да се лишат от ми­лиони приходи от данъци върху недвижимите имо­ти в продължение на десетилетия. А е съмнително дали често пъти скромните отстъпки от наеми­те, които се предлагат на наемателите със сред­ни доходи, някога ще компенсират пропуснатите данъчни приходи.

„Все едно да получиш малка отстъпка за покупка Ferrari и да го наречеш достъпен автомобил“, казва Мат Шварц, президент на организацията California Housing Partnership, която защитава концепцията за достъпните жилища.

Решението на кризата с достъпните жилища в Калифорния чрез емитирането на общински обли­гации скоро може да стигне и до други квартали в САЩ. Тези сделки са дело на малка група финансисти от Северна Калифорния, които стоят и зад най-противоречивия играч на пазара – Управление­то на обществените финанси на Уисконсин (Public Finance Authority of Wisconsin, или PFA). През последните 11 години управлението, чието седалище само формално се намира в Медисън и се ръководи от същите частни финансисти, които управляват и CalCHA, е извършило стотици емисии облигации в 44 щата за различни обекти – от старчески до­мове в Северна Каролина до зоологическа градина в Алабама, търговски център American Dream в Ню Джърси и центрове за протонна терапия на рак в пет щата. По данни на Municipal Market Analytics управлението PFA на Уисконсин има най-лошите финансови показатели в сравнение с останалите общински емитенти на облигации. PFA яростно ос­порва това твърдение и заявява, че осигуреното финансиране допринася за социалния и икономическия растеж на градовете.

Томас Доу, президент на Municipal Market Analytics, възразява: „Искате да сключите сделка с облигации, свържете се с Управлението на общест­вените финанси на Уисконсин. Те на никого не от­казват.“

…

ИНОВАЦИИТЕ НАВЛИЗАТ БАВНО на пазара на общин­ски облигации. Въпреки че води началото си от финансирането на канала Ери през 1812 г., цели­ят пазар възлиза на едва 4 млрд. долара в сравне­ние с 11 трлн. долара при корпоративните облига­ции. Предполага се, че общинските облигации пре­следват по-висши цели. Те са освободени от данъ­ци, тъй като задачата им е да финансират основ­ни обществени услуги като изграждането на пъти­ща, болници, летища, включително и достъпни жи­лища.

Тъй като много от по-малките градове и селища не разполагат с необходимия опит, за да емити­рат собствени облигации, в някои щати е приет закон, известен като Закон за съвместно упражня­ване на правомощия (Joint Exercise of Powers Act). Той позволява на окръзите и градовете да се обе­диняват, за да създадат правителствени структу­ри, известни като орган за съвместно упражнява­не на правомощия (Joint Powers Authority, или JPA), която на практика прехвърля правомощията си за емитиране на облигации на частни финансови спе­циалисти. За разлика от традиционните емисион­ни органи, като например Жилищното управление на щата Ню Йорк, който има над 450 служители, съвместните органи от типа JPA често са фик­тивни дружества, които се управляват от шепа финансисти и юристи.

Един от най-старите и най-плодотворни JPA е Управлението по въпросите на общинското разви­тие в Калифорния (California Statewide Communities Development Authority, или CSCDA). То е създадено през 1988 г. от двама бивши служители от окръг Аламеда – Стивън Хамил и Джери Бърк, които са основатели и на частната консултантска фирма HB Capital Resources. В CSCDA членуват над 530 калифорнийски окръзи и градове. От създаването ѝ досега организацията е набрала над 65 млрд. долара чрез 1700 емисии облигации за финансиране на раз­лични дейности – от изграждане на общински учи­лища до пречиствателни станции.

През 2004 г. HB Capital подава петиция до парламента на Калифорния, за да позволи на CSCDA да финансира проекти и извън щата Калифор­ния. Молбата е отхвърлена. Затова Хамил и Бърк убеждават законодателния орган на Уисконсин да създаде през 2010 г. Управлението на обществени­те финанси на Уисконсин (PFA), което да издава облагаеми и необлагаеми облигации за финансиране на проекти в цялата страна.

Искате да построите училище, дом за възраст­ни хора, верига радиостанции, хотел или друг об­щественополезен проект, който се нуждае от ев­тино финансиране? Просто посетете уебсайта на PFA и изберете от една от възможностите – ор­ганизации с нестопанска цел 501(c)(3), достъпни многофамилни жилища, производство, съоръжения за обработка на отпадъци, обществен транспорт. След това попълнете заявление и изчакайте. От­както е започнало да емитира облигации в края на 2010 г., Управлението на обществените финан­си на Уисконсин е провело 464 емисии облигации на стойност близо 13 млрд. долара по данни на Refinitiv. През последните три години по-малко от 1% от проектите са в Уисконсин.

Голяма част от сделките на PFA попадат в ка­тегорията „облигации боклук“ – те обикновено ня­мат рейтинг от S&P или Moody’s и предлагат не­облагаеми купони с лихва до 10%. Много от тях са изплатени добросъвестно на облигационерите, но други са завършили с катастрофа. През 2015 г. бивш продавач на облигации на име Виктор Фари­ас попълва заявлението от пет страници на сайта на PFA и успява да си осигури 10.8 млн. долара под­лежащи на облагане с данъци облигации при лихва 8%, за да финансира стартиращата си компания Integrity Aviation Finance в град Берне, щата Тек­сас. Фариас обещава, че компанията му ще купу­ва самолети за търговски цели на занижени цени, ще ги ремонтира и ще ги отдава на лизинг на голе­ми авиокомпании. Преди да емитира облигациите, PFA не настоява да получи одитирани финансови отчети и не прави проучване на реалистичността на бизнес модела на Фариас.

Днес тези облигации почти нямат стойност. Според жалба до Комисията по ценните книжа и фондовите борси (SEC) Фариас е построил финан­сова пирамида. В допълнение към 11 млн. долара в облигации, които е продал чрез PFA и брокерската компания National Alliance Securities в Остин, щата Тексас, той е събрал 14 млн. долара в записи на за­повед с 12% лихва, главно от пенсионирани поли­цаи и служители от първа линия в Сан Антонио. Наскоро Фариас беше осъден на 11 години във фе­дерален затвор.

Други проблемни емисии облигации на PFA са 43 млн. долара необлагаеми облигации с лихва 10%, из­дадени за финансиране на осем старчески дома в Джорджия и Северна Каролина, за веригата мага­зини Goodwill в Невада, която се финансира с не­облагаем дълг на стойност 22 млн. долара, за ко­леж по остеопатия в Минеаполис, който така и не отваря врати, и за морската академия в Палм бийч, щата Флорида.

Независимите центрове за лечение на рак с про­тонна терапия са нов източник за емисии облига­ции за уисконсинското PFA. От 2017 г. насам е фи­нансирано придобиването на не по-малко от пет центъра за лечение на рак в цялата страна, като са набрали над 700 млн. долара необлагаеми облига­ции, а лихвите варират между 6% и 8.75%.

Всички те имат финансови затруднения. Ня­кои от проблемите им се дължат на пандемия­та. Адвокатът на PFA Андрю Филипс казва: „Об­лигациите, емитирани при повечето от проекти­те на PFA, включително центровете за протон­на терапия, които лекуват пациенти с рак в ця­лата страна, са подкрепени с гаранции от финан­сови институции, обосновани са от проучвания и се продават на институционални инвеститори.“ Въпреки това някои от тях може никога да не се възстановят от последиците от голямата за­длъжнялост и високите разходи за лихви.

Центърът за протонна терапия в Мериленд отчита загуби 20 млн. долара при приходи 29 млн. долара през деветте месеца до септември 2021 г. Почти цялата загуба се дължи на разходите по обслужването на дълга, включително комисиони­те към PFA. Срокът за покриване на оперативни­те разходи е едва 12 дни, докато преди сделката с PFA е бил 120 дни.

…

ИЗВЪН ПРЕДЕЛИТЕ на пазара на общински облигации малцина са чували за Майкъл Лапиер и Скот Кар­пър – финансовите магьосници, които стоят зад уисконсинското PFA. Двамата не се отзоваха на многократните искания за интервю от Forbes. Те научават основите на бизнеса на CSCDA под ръко­водството на Хамил и Бърк от HB Capital. През 2014 г., след като сделките на PFA започват да бъ­дат критикувани в медиите, Лапиер пристига в Уолнът крийк и с подкрепата на HB Capital създа­ва GPM Municipals, вземайки със себе си договора с PFA на Уисконсин. HB Capital продължава да уп­равлява CSCDA, чиято дейност е съсредоточена в Калифорния, а през 2015 г. Лапиер създава собстве­но управление със съвместни правомощия в Кали­форния, наречено Управление по обществени фи­нанси на Калифорния (California Public Finance Authority, или CalPFA). До момента CalPFA е осъществи­ло 34 емисии на облигации на стой­ност 1.3 млрд. долара.

Златната треска за достъп­ни жилища в Калифорния може да се окаже най-печелившият ход на Лапиер и Карпър. Калифорнийска­та агенция за общински жилища (CalCHA) нарича своите сделки с луксозни и достъпни многофамилни жилища „необходими“ за задоволява­не на жилищните нужди. Бившите колеги на Лапиер и Карпър от CSCDA емитират облигации дори по-бързо, наричайки своите сдел­ки с жилища за работници „социални“ задължения. Това се потвърждава и от фирмата за проучва­ния ESG Sustainalytics. Досега CSCDA с помощта на строителния предприемач Waterford Property от Нюпорт бийч и други партньори е осъществило 19 сделки, обезпечени с облигации на стойност близо 3 млрд. долара, докато Калифорнийската агенция за общински жилища (CalCHA) е емитирала обли­гации на стойност 2 млрд. долара за финансиране на 14 многофамилни комплекса.

Всички сделки имат сходни характеристики. След като частният предприемач и неговият партньор за съвместно упражняване на правомо­щия (JPA) набележат многофамилен актив за при­добиване, представянето му пред местните поли­тици протича по следния начин:

Около една трета от жилищата биват отдава­ни под наем на лица, които получават до 80% от средния доход в района, а повечето от остана­лите апартаменти остават за лица, получаващи между 81% и 120% от средния доход. Размерът на наемите се ограничава до 30 – 35% от доходите на домакинствата, като на година те не могат да се увеличават с повече от 4%. Никой от съществу­ващите наематели, които плащат пазарни наеми в тези напълно заети апартаменти, няма да бъде принудително изваден оттам.

И въпреки че местните власти стават собстве­ници на тези жилищни сгради, сделката им се оп­ределя като задължение, което не изисква парични вложения, не носи отговорност за издаваните об­лигации и не предполага използване на така ценни­те данъчни кредити. Органът за съвместни пра­вомощия (JPA) и строителната компания се гри­жат за всичко – от отпускането на средствата до управлението на имотите. А предпроектните проучвания винаги съдържат страници с уверения, че наемите лесно ще покриват дълговете. Уловка­та е, че градът или окръгът (и местните учили­ща) ще трябва да се откажат от приходите си от данъци върху недвижимите имоти. Не се безпо­койте, казват търговците на облигации – градове­те ще получат неочаквана печалба, тъй като след 15 години местните власти имат право да прода­дат сградата.

МОЖЕТЕ ДА РАЗГЛЕДАТЕ ПОСКЪПВАНЕТО НА НЕДВИ­ЖИМИТЕ ИМОТИ В КАЛИФОРНИЯ ВЪВ ВСЕКИ ЕДИН ПЕ­РИОД ПРЕЗ ПОСЛЕДНИТЕ НЯКОЛКО ДЕСЕТИЛЕТИЯ. СТОЙ­НОСТИТЕ СЕ ДВИЖАТ САМО НАГОРЕ

Такива оптимистични прогнози са предпостав­ка за сделки, които се финансират с голям дълг. През февруари 2021 г. CSCDA от името на град Анахайм закупи апартаментния комплекс Parallel с 386 жилища и с удобства като спа център, цен­тър за къпане на домашни любимци и баскетбол­но игрище. Продавач е листваният на Нюйоркска­та фондова борса инвестиционен тръст в недви­жими имоти – UDR. Той построи обекта през 2018 г. и го продаде на CSCDA, при 95% заетост, за 156 млн. долара и прибра чиста печалба 51 млн. долара. Goldman Sachs е гарант по емисия общински обли­гации на стойност 181 млн. долара, като увелича­ва дълга с още 25 млн. долара.

Откъде се получава този допълнителен дълг? Една от причините са щедрите такси. Goldman, консултантът по облигациите Orrick, Herrington & Sutcliffe и CSCDA си поделят авансовата так­са от 5.6 млн. долара. Строителният предприе­мач Waterford Property, отговорен за изпълнението на споразумението, начислява комисиона за „управляване на проекта“ в размер на 2 млн. долара и ще контролира управителя на имота Greystar, кой­то печели поне по 144 хил. долара годишно. Ос­вен това Waterford Property получава 5 млн. дола­ра подчинен кредит, чрез който да се извършват необлагаемите плащания при ставка 10% (по 500 хил. долара на година), докато 35-годишните обли­гации са в обращение. Изискванията към доходи­те от общински облигации забра­няват използването на какъвто и да било акционерен капитал в сдел­ката, затова е необходим подчине­ният кредит на Waterford, или об­лигациите клас Б, които да не мо­гат да бъдат погасени до изплаща­нето на всички облигации. Това е хитро решение, което го превръ­ща в привилегирован собствен ка­питал.

Но таксите не свършват дотук. Waterford Property има право на още 200 хил. долара годишно, кои­то се увеличават с 3% всяка го­дина в продължение на 30 години. Това прави още 9.8 млн. долара. CSCDA също получава своя дял от плячката. Организацията разчита на 271 515 дола­ра годишно от такси за „предоставени правомо­щия“. За 30 години сумата набъбва до повече от 8 млн. долара.

И дотук става дума само за една сделка с обли­гации, и то за един жилищен комплекс. Според ана­лиза, извършен от Forbes на документите за обли­гации, CSCDA ще получи минимум 127 млн. долара под формата на такси до настъпването на паде­жа по всички нейни 19 сделки с облигации. Досега CalCHA, която се ръководи от същия екип като уисконсинската PFA, е сключила 14 сделки. Тази но­восъздадена организация от типа JPA може да по­лучи над 87 млн. долара.

Компанията на Мос – Catalyst, изглежда, се справя още по-добре. През последните две години и по­ловина тя е получила авансово 23 млн. долара по 12-те си сделки с CalCHA. Таксите и лихвените плащания могат да добавят още поне 300 млн. до­лара. Waterford – компанията, която е спонсорира­ла минимум осем сделки с участието на CSCDA, е получила около 18 млн. долара и може да спече­ли 260 млн. долара за целия срок на облигациите.

„В този свят не съществува рецесия, нито вне­запни оперативни или рехабилитационни разхо­ди – казва Джин Слейтър, председател на кон­султантската компания за общински облигации CSG Advisors, която анализира офертите за JPA за местните власти в няколко населени места в Калифорния. – За тях приходите от наеми непре­къснато нарастват със същите темпове, както и оперативните им разходи.“

„Исторически погледнато, коефициентът на ка­питализация за повечето многофамилни имоти в Калифорния е средно 5% или повече – добавя той, имайки предвид съотношението между годишния нетен оперативен доход и пазарната стойност. – От 1989 до 1990 г. ставката за капитализация се понижи четири пъти. Тогава настъпиха катастро­фи и многобройни фалити. Същото се повтори през 2006 г. Сделката с облигации, която разглеж­дах миналата седмица, имаше коефициент на капи­тализация 3.25.“

ТОВА ОЗНАЧАВА, ЧЕ ТЕЗИ АПАРТАМЕН­ТИ СЕ КУПУВАТ НА 33 ПЪТИ ПО-ВИСОКА ЦЕНА ОТ НЕТ­НИЯ ОПЕРАТИВЕН ДОХОД. В ИСТОРИЧЕСКИ ПЛАН ТОВА Е ВЪРХЪТ НА ПАЗАРНАТА ЦЕНА.

Главният въпрос относно всички тези нови сдел­ки с достъпни жилища е дали те действително ще допринесат за промяна в Калифорния, където се­мействата със средни доходи са изправени пред ис­тинска криза.

„Дали програмата има смисъл? Със сигурност“, казва Джон Пенкоуър, управляващ директор на CSCDA и бивш служител на HB Capital. Според него в една от сградите му в Лонг бийч 65 от нае­мателите са се сменили от май насам, като в тях са влезли наематели със средни доходи. „Хората напускат Калифорния и вече не могат да си позво­лят да живеят тук. Това е най-рентабилният ино­вативен начин за намаляване на наемите при тази демографска група.“

Критиците твърдят, че намаленията на наеми­те са скромни, тъй като в сделките с участие­то на JPA се използват нетрадиционни способи за измерване на средния доход и достъпното ниво на наема. Например по сделките, които са одобрени от федералното Министерство на жилищно­то строителство и градоустройството, наемът, включително с комуналните такси, трябва да бъде до 30% от средния доход. В сделките с JPA обаче наемът достига 35%, като се изключват разходи­те за комунални услуги. През февруари миналата година консултантската фирма HR&A от Лос Ан­джелис е помолена от властите на град Лонг бийч да анализира сделка с облигации на стойност 135.7 млн. долара, сключена от CSCDA, за закупуване на Oceanaire – луксозна сграда с 216 апартамента, в която има такива екстри като термостати с Wi-Fi, вградени USB хъбове и професионални кух­ни. Анализът на HR&A показва, че при използване на изчисленията на CSCDA най-евтиното студио в Oceanaire за човек с доход под 80% от средния в района наемът би бил 1841 долара на месец в срав­нение с 1489 долара, ако се използва стандартният метод на изчисление на Министерството на жи­лищното строителство и градското развитие. (В действителност управляващият агент Greystar в момента рекламира студиата в Oceanaire на цена от 2351 долара, което е над пазарната стойност за района.)

Местните власти нямат правомощия да задъл­жат тези апартаменти да се отдават под наем на наематели със средни доходи. Според докумен­тите за облигационната емисия от спонсорите се изисква да положат само „максимални усилия“ за привличане на наематели със средни доходи. Дру­га разпоредба предвижда, че ако в даден момент съветникът по облигациите прецени, че тези из­исквания за достъпност не са необходими, за да се запази статутът на облигациите като освобо­дени от данъци, те могат просто да бъдат пре­махнати.

„В почти всички тези случаи установихме, че на­малението на данъка върху недвижимите имоти е много по-голямо от намалението на наема“, отбе­лязва Слейтър.

В комплекса Serenity в Ларкспур, за който CalCHA емитира чрез Jefferies облигации на стой­ност 220 млн. долара през януари 2020 г., приходи­те от наеми са спаднали с 1.7 млн. долара годишно от 2019 г. насам. Но в същото време Serenity вече не внася 3 млн. долара годишно под формата на да­нъци върху имотите. Ако го беше купил частен ку­пувач, а не CalCHA, новата, по-висока, стойност щеше да донесе значително повече данъци. От фи­нансова гледна точка Serenity е в доста сложно по­ложение. След сделката с CalCHA дълговото бре­ме доведе до почти трикратно увеличаване на раз­ходите за лихви и регулярни такси (включително 873 хил. долара годишно в полза на Catalyst) до над 9 млн. долара. Към септември 2021 г. комплексът отчете нетни загуби в размер на 6.7 млн. долара на годишна база в сравнение с 3.7 млн. долара пре­ди емисията облигации.

Колко достъпни са наемите в Serenity? Въпреки намаленията и отчетения среден наем 2695 долара Greystar, която получава над 160 хил. долара годиш­но за услугите си, рекламира апартаменти между 3368 и 4038 долара на месец.

Мос признава, че наемите в Serenity са високи. „Простата математика показва, че ако погледне­те нивата [на средния доход] в окръг Марин, 80% от дохода на един млад човек без семейство, да ре­чем млад учител, който получава по 50 хил. долара, на него ще му се наложи да дава две трети от до­хода си за наем.“ Затова Мос създава своя собстве­на организация с нестопанска цел, Essential Housing Fund (Фондация за достъпни жилища), която да субсидира местните учители, желаещи да живе­ят в неговите жилища, построени с общински об­лигации. „Финансираме организацията с корпора­тивните печалби на Catalyst“, отбелязва с гордост Мос, докато седи на терасата на демонстрацио­нен апартамент в Serenity.

Той не е толкова склонен да говори за другите начини на употреба на печалбите от Catalyst, кои­то сега се използват, за да подпомогнат първата му сделка за достъпни жилища с облигации, сключе­на с CalCHA. Облигациите бяха издадени през ап­рил 2019 г. за комплекса от апартаменти Annadel в Санта Роса, щата Калифорния. Малко повече от година след като е емитирал дълг на стойност 194 млн. долара, нетният оперативен доход на Annadel не покрива разходите за обслужване на този дълг. „Макар че заетостта на комплекса е относител­но стабилна, приходите от наеми се оказаха по-ниски от прогнозните“, заяви CalCHA пред облига­ционерите в края на септември, като същевремен­но уведоми за възможно преструктуриране на дъл­га. „Местни фактори и рестриктивното законо­дателство“, свързани с горските пожари и панде­мията, се посочват като причина.

За да избегне изчерпването на резервния фонд на облигационната емисия, през последните 14 месеца Мос трябваше три пъти да внася пари в брой на обща стойност 1.3 млн. долара в замяна на „запи­си на заповед“ с 10% годишна лихва.

Хитър ход. Както Мос и приятелите му от CalCHA твърде добре знаят, едно досадно неиз­пълнение на задълженията може да провали плано­вете им за още по-изгодни облигационни сделки в десетки градове в Калифорния – а скоро и на дру­ги места.