Недвижими имоти 2023: Забавяне на инвестициите и калибриране на цените
Managing Partner, Colliers
Изминалата 2022 г. се оказа неочаквано турбулентна, а бизнес климатът – засегнат от войната в Украйна, енергийната криза, повишаващите се лихвени нива и инфлация, политическата нестабилност и очакваното навлизане в рецесия.
Пазарът на недвижими имоти премина във фаза на реформиране на цените в резултат на забавянето на инвестиционната активност. Не очаквам общият инвестиционен обем в региона на Централна и Източна Европа за 2022 г. да надхвърли 10 млрд. евро, което би било почти 10% спад спрямо предходната година. Изчаквателният подход, възприет от много инвеститори, се дължи основно на повишената цена на финансиране.
В Colliers прогнозираме, че това ще доведе до калибриране на пазарните цени в условията на продължаващо повишаване на лихвените проценти през следващите 12 месеца. Очакваме доходността да се измести средно със 75 базисни пункта, което представлява 15% намаление на капиталовите стойности. Корекцията на доходността на повечето западноевропейски пазари вече е факт в размер между 25 и 50 базисни пункта и можем да очакваме тази тенденция да се пренесе и на нашия пазар в близко бъдеще. Настоящата пазарна динамика обаче се различава от тази при предходната финансова криза, когато съотношението между стойността на кредитите и тази на имотите беше много по-високо.
В България политическата несигурност ще продължи да оказва негативно влияние върху перспективите пред икономиката. Пренасянето на високите лихви от Еврозоната към България през 2022 г. беше доста забавено, а инфлационните нива – значително над средните за Европа. В краткосрочен план се очакват по-ниски нива на активност на инвестиционния пазар. Както и при предишните пазарни цикли, за умелите инвеститори, които са готови да диверсифицират подхода си и да предприемат действия, ще възникнат нови възможности. Онези от купувачите, които купуват със собствен капитал, ще могат да наддават за активи в среда с ограничена конкуренция от страна на търсенето. Изискванията за рефинансиране ще продължат да нарастват в условията на по-високи лихвени проценти.
През 2023 г. очаквам да се появят и възможности за инвеститорите за контрациклични инвестиции, предимно за продажба и обратно наемане, тъй като компаниите ще търсят начини да подобрят капиталовата си позиция. Посредством т. нар. sale leaseback фирмите ще имат възможност да подкрепят бизнес стратегията си, като осигурят ресурс за модернизиране на активите си в съответствие с новите технологии и с по-висок ESG стандарт.
В третата година от началото на пандемията стана ясно, че промяната в очакванията на работната сила за възможност за хибриден формат на работа е устойчива и необратима. Това катализира редица процеси при ползвателите на офисни площи и при пазарните субекти, които ги предоставят. Стандартните офиси се трансформираха като функционалност, разпределения, технологии, интериорен дизайн и гъвкавост в преобразуването на пространствата. Унифицираните доскоро площи бяха заменяни от индивидуални решения, съответстващи на културата, бизнес целите и конкурентоспособността при наемането на талант на компаниите наематели. Съотношението на осигурени работни места към общ брой служители се редуцира до 60-70%, в резултат на налагането на хибридния модел на работа като основен за мнозинството ползватели. В същото време нарасна средната офисна площ на служител, тъй като новата роля на офиса като място за колаборация и идентифициране с културата на екипа предполага разнообразни помещения за срещи, социални контакти и забавления. Процентът на незаетите офис площи през цялата година гравитираше около 16%. Отчасти поради по-високите разходи за строителство и ниската наличност в някои от най-търсените локации наблюдавахме леко увеличение на наемите, особено за новопостроени сгради. През 2023 г. очакваме повишаването на ефективните ставки и в резултат на инфлацията.
Друг ефект от трансформациите на моделите на работа и предоставянето на удобства за техните служители бе прогнозираното от нас увеличение в търсенето на споделени работни пространства за корпоративни нужди. В паралел с повишеното търсене на зелени сгради и екосистеми се засили и тенденцията за повишени инвестиции в устойчиви активи, както новоизграждащи се, така и съществуващи, които да отговарят на ESG политики и регулации. Изискванията за декарбонизация в Европа дават осезаем тласък на инвестициите в сектора на недвижими имоти, които да са в съответствие с ESG ангажименти на корпоративно ниво.
В сегмента на индустриалните и логистични площи отбелязахме поредна година на недостиг на завършени нови площи за наематели, съответно и спадане на незаетите площи до 5%. Цялостната икономическа несигурност и рязкото покачване на цените на строителството доведоха до забавяне в старта на новите проекти. Налице са силни фундаментални фактори за стабилност и дори растеж на наемните нива при индустриалните и логистичните активи. Продължи и повишеното търсене за инвестиционен продукт, който все още остава дефицитен.
Прогнозата за пазара на търговски площи е да остане стабилен, като потреблението в основните категории се запази. Търговските вериги, които разширяваха мрежата си най-активно в последните години, ще продължат експанзията си през 2023 г. Това важи с особена сила за компаниите, позиционирани в т.нар. дискаунт сегмент. Търговските паркове ще продължат да се увеличават като брой и географско покритие в страната, като считам, че през предстоящата година пазарът ще навлезе в етап на насищане. Инвеститорите в новите проекти няма да се опитват да ги реализират на всяка цена, а едва след прецизен подбор на локацията и подсигуряване на професионално развита концепция, с цел запазване на конкурентно предимство във времето.
Търговските центрове в големите градове се радваха на висока заетост и показаха устойчивост под натиска на търговските паркове. Търговците ще продължат да инвестират в продажби по множество канали (omnichannel), като интернет продажбите им ще имат все по-голяма тежест в решението дали да се отваря нов или да запази съществуващ магазин.
Не очаквам сериозна дестабилизация на пазара на жилища от високия сегмент. Основната причина е, че покупките при този клас активи не са задължително обвързани във висока степен с ползването на жилищен кредит, а търсенето на качествени жилища продължава да превишава предлагането. Смятам, че цените в този сегмент могат да се запазят на текущите си равнища, с оглед на това, че основното предлагане е на първичен пазар (от инвеститора). Въпреки че нарастването на цените на жилищните имоти в последната година доведе до известно намаляване на достъпността им, България все още е един от конкурентните и привлекателни пазари в Европа в това отношение (на база годишни заплати, необходими за придобиване на нов имот). В случай че цената на ипотечните кредити обаче нарасне значително над прогнозните нива на водещите банки към края на 2022 г., спад в цените на този клас жилища е възможен.
В заключение, предстоящата година ще е изпълнена както с разнообразни предизвикателства за имотния пазар, така и с множество възможности.
Икономическите прогнози са една от най-добрите карти на бъдещето. Ето защо Forbes се обърна към мениджъри и предприемачи от различни сектори на икономиката с молба да споделят очакванията си за това, което предстои.
