Досиетата „Тръмп“
Избрани статии и новини от редакцията на Forbes България
Проблемите на бившия президент на САЩ, Доналд Тръмп, със закона не се ограничават само до Мар-а-Лаго. Главният прокурор на Ню Йорк души за потенциална злоупотреба на „Уолстрийт“ 40. Преди няколко месеца Доналд Тръмп се притесни дотолкова, че да прибегне до Петата поправка*. Може би Forbes знае защо. Разполагаме с допълнителна информация, която може да помогне на разследването.
В сърцето на финансовия район на Ню Йорк се издига тесен небостъргач от варовик с меден покрив, който с времето е позеленял като Статуята на свободата. Наемателите на горните етажи имат изглед към статуята и останалата част от пристанището на Ню Йорк. Входът, на няколко крачки от друго легендарно американско здание – Нюйоркската фондова борса, приветства посетителите с надписа THE TRUMP BUILDING („Сградата на Тръмп“).
Това е впечатляващ имот, какъвто повечето наемодатели биха оставили да говори сам за себе си. Но не и Доналд Тръмп. Откакто през 1995 г. магнатът в недвижимите имоти сключва дългосрочен договор за наем на сградата, той се хвали, че тя е по-голяма, по-висока и по-скъпа, отколкото е в действителност.
На 11 септември 2001 г. – деня, в който зверското деяние превърна „Уолстрийт“ 40 във втория най-висок небостъргач в Долен Манхатън, Тръмп позорно се появи по телевизията и обяви: „Сега това е най-високата сграда“. През годините Trump Organization е представяла купища подвеждаща информация за сградата пред обществеността, медиите и кредиторите си. Сега имотът е обект на разследване от главния прокурор на Ню Йорк Летисия Джеймс, която проверява дали Trump Organization умишлено е манипулирала данните, за да завиши стойността на активите си, когато е искала да изглежда по-кредитоспособна пред финансовите институции.
„ТРЪМП ЗАВИШАВАШЕ НЕТНОТО СИ БОГАТСТВО С МИЛИАРДИ, КОЕТО СЕ ОПИТВАШЕ ДА ПОТВЪРДИ, ИЗПОЛЗВАЙКИ МЕДИИТЕ, ВКЛЮЧИТЕЛНО FORBES И ДРУГИ ФИНАНСОВИ ИЗДАНИЯ.“
В рамките на разследването през миналата година Доналд Тръмп получи съдебна призовка, с която бяха изискани осем комплекта документи, предназначени да установи дали някой е фалшифицирал финансова информация – баланси, документи за дългове, документи за застраховки и т.н. Но законите за измама в щата Ню Йорк изискват от прокурорите да докажат умисъл. Сред изисканите материали са „всички документи и кореспонденция със списание Forbes“, които очевидно са предназначени да послужат точно за тази цел.
В продължение на десетилетия Тръмп и неговите сътрудници са лъгали Forbes за финансовите показатели, както ние надлежно сме отбелязвали в нашите класации Forbes 400 на най-богатите американци. В първото издание през 1982 г., когато магнатът в недвижимите имоти фигурираше редом с баща си, съвкупното им състояние беше оценено на 200 млн. долара, но дори тогава той настояваше за по-висока стойност: „Доналд твърди, че има 500 млн. долара“, отбелязахме тогава ние.
През 2000 г. хвалбите му станаха още по-смели: „В света на Доналд богатството му достига 5 млрд. долара, но долу на Земята то е значително по-малко“. Когато се кандидатира за президент, ние обяснихме как манията по отношение на нетното му богатство „хвърля светлина върху Тръмп – предприемача, кандидат-президента и човека“.
Миналата година двама журналисти от Forbes получиха призовки от районния прокурор на Манхатън и трябваше да дават показания пред голямо жури от съдебни заседатели, за да потвърдят информацията от две статии, които описваха подробно измамите на Тръмп.
Лъжите на бившия президент изведнъж придобиха по-голяма тежест. Сега те представляват потенциално доказателство в няколко разследвания – гражданско дело, което се води от главния прокурор на щата, и наказателно дело, което се води от прокурора на Манхатън. Тези дела може да костват милиони на Тръмп, както и може би още един шанс да се върне в Белия дом. Той отрича каквото и да било нарушение, като нарича разследването на главния прокурор „отмъстителна и самоцелна експедиция за лов“.
Междувременно адвокатите на Тръмп направиха всичко възможно, за да не допуснат документите да попаднат в ръцете на властите. Въпреки това кабинетът на Летисия Джеймс разполага с множество материали и стотици документи вече са внесени в съда.
Властите обаче все още не разполагат с пълната картина, отчасти защото Доналд Тръмп живее като човек, който се опитва да избягва писмените улики – няма съобщения, няма имейли. Но Forbes разполага със записи, които прокурорите нямат, включително бележки от интервюта през годините и аудиозапис от 2015 г., който поставя Тръмп в центъра на предполагаемата измама.
„УОЛСТРИЙТ“ 40 ВИНАГИ Е ПРИВЛИЧАЛА КОЛОРИТНИ ЛИЧНОСТИ.
През 1799 г. в предишна сграда на същото място се помещава Bank of the Manhattan Company на Аарон Бър, пет години преди Бър да убие Александър Хамилтън. През 80-те години на ХХ век Фердинанд Маркос, бившият президент на Филипините, тайно придобива дял в зданието. До появата на Доналд Тръмп през 1995 г. мястото е практически празно.
Той подписва 64-годишен договор за наем на сградата, която се намира върху земя, отдавна контролирана от германска корабоплавателна фамилия (Хинебергите). Според думите на Тръмп той е платил за имота изгодните 1.3 млн. долара. След това започва да инвестира чужди пари в него.
През 1998 г. Deutsche Bank отпуска на Тръмп заем от 125 млн. долара за обновяване на сградата, като не обръща внимание на предишните му проблеми в Атлантик Сити, където три от казината му вече са обявени в несъстоятелност, а се концентрира върху възможностите за реализиране на печалби в Долен Манхатън.
„Погледнах финансовите данни и си помислих, че това е безсмислено“, казва Майк Офит, помогнал за отпускането на заема, с което се поставя началото на десетилетните отношения на Тръмп с банката. „Искаше 125 млн. долара. Казах си, че няма как тази сграда да не струва 200 млн. долара, когато той я завърши.“
Естествено, Тръмп поставя мрамор в лобито, монтира бързи асансьори и понижава наемите. До 2000 г. сградата е заета на 96%, а най-голям наемател е American Express. Бизнесът върви толкова добре, че през 2008 г. репортер на Forbes разбира за оферта за сградата на стойност 525 млн. долара. Тръмп е трябвало да я приеме. Малко след това световната икономика се срива и наемателите напускат „Уолстрийт“ 40, оставяйки повече от една трета от сградата празна.
ДОНАЛД ТРЪМП ЖИВЕЕ КАТО ЧОВЕК, КОЙТО СЕ ОПИТВА ДА ИЗБЯГВА ПИСМЕНИТЕ УЛИКИ – НЯМА СЪОБЩЕНИЯ, НЯМА ИМЕЙЛИ. НО FORBES РАЗПОЛАГА СЪС ЗАПИСИ, КОИТО ПРОКУРОРИТЕ НЯМАТ.
През август 2009 г. Capital One, основният кредитор на имота тогава, изразява опасения по отношение на приходите. Лесно е да се разбере защо. Банката е увеличила кредита до 160 млн. долара. Ако приемем, че Тръмп е плащал 5.7% (какъвто той твърди, че е бил лихвеният процент по заема) върху тази сума, то теоретично през 2009 г. той е трябвало да плати 9 млн. долара.
Данъчните документи обаче показват, че сградата е донесла само 8 млн. долара печалба през същата година. Според главния прокурор Capital One се среща с Тръмп, а Cushman & Wakefield идва да оцени актива и решава, че към 1 август 2010 г. той струва 200 млн. долара.
В счетоводния баланс за 2011 г. Тръмп посочва свое число. „Текущата оценка от 524.7 млн. долара се основава на успешно предоговаряне на наема върху земята и оценка, направена от г-н Тръмп заедно с неговите партньори и външни специалисти“, се казва в документа, става ясно от съдебните архиви. За да подкрепи високата оценка, Trump Organization очаква розово бъдеще и използва прогнозни приходи вместо действителни, като по този начин увеличава печалбата от под 10 млн. долара на 26 млн. долара.
Усилията за заблуждаване на банките и Forbes, изглежда, са се осъществявали в синхрон. „Тръмп завишаваше нетното си богатство с милиарди, което се опитваше да потвърди, използвайки медиите, включително Forbes и други финансови издания – казва Майкъл Коен, бившият адвокат на Тръмп, който е участвал в измамата, преди да се обърне срещу предишния си шеф. – На практика всяка публикация в пресата или упоменаване на фалшивата оценка можеше да се използва като доказателство за нейната достоверност.“
Forbes се разрови в архивите си, за да види колко далеч е била готова да стигне Trump Organization. През 2013 г. репортер на Forbes отбеляза, че е видял доказателства, че Trump Organization генерира огромни печалби на „Уолстрийт“ 40. „Алън [вероятно става дума за главния финансов директор Алън Вайселберг] ми показа приходи за наем в размер на 48.39 млн. долара при разходи от 20.68 млн. долара, с [нетен оперативен доход] от 27.7128 млн. долара“, пише репортерът в бележките си.
Други документи, с които Forbes разполага сега, но не и по онова време, показват, че оперативният доход е бил по-близо до 10 млн. долара. „Здравейте – пише на следващата година някой на име Джеф, вероятно контрольорът на Trump Organization Джефри Маккони. – Нашият стабилизиран [чист оперативен доход] от „Уолстрийт“ 40 е приблизително 24 млн. долара.“ Действителният нетен оперативен доход през същата година обаче е бил 11 млн. долара според проспекта за една емисия облигации.
Не само ние бяхме измамени. Според екипа на Летисия Джеймс Deutsche Bank, застрахователната компания Zurich и финансова институция, чието име не се съобщава, също са се опирали на раздути финансови показатели. Прави чест на Capital One, че остава скептична.
Trump Organization е имала падеж по главницата в размер на 5 млн. долара до ноември 2015 г. С наближаването на датата Вайселберг се обръща към Capital One с дръзко предложение – дали Capital One би се отказала от 5 млн. долара, защото бизнесът на „Уолстрийт“ 40 се развива толкова добре, че стойността на имота вече достига 550 млн. долара? Capital One, която няколко месеца по-рано е определила оценка от 257 млн. долара, отказва предложението.
Тогава Trump Organization намира друг кредитор. Вайселберг се свързва със сина си Джак. Той работи в Ladder Capital – инвестиционен тръст за недвижими имоти, който едновременно притежава имоти и отпуска заеми с пари на други собственици на имоти. Главният изпълнителен директор на Ladder Capital Брайън Харис казва, че младият Вайселберг е работел в сферата на продажбите и не е имал „никакви правомощия да поема капиталови ангажименти в моята компания“. Кредиторът се съгласява да отпусне заем, но го структурира с включени предпазни клаузи.
Тръмп внася 9.5 млн. долара, предлага лична гаранция и се съгласява да изплати част от основата сума по дълга. За него всичко се подрежда отлично – новият заем понижава лихвения процент по ипотеката му от 5.71% на 3.665%, което му спестява около 3 млн. долара годишни разходи за лихви. В рамките на сделката Cushman & Wakefield прави нова оценка на имота – но този път на подозрително високата стойност от 540 млн. долара – с 320 млн. долара повече в сравнение с направената оценка три години по-рано. (Cushman отказва да коментира решението си.)
Ladder обединява дълга с други заеми и продава всичко това на инвеститори като ценни книжа, обезпечени с търговски ипотеки, рекламирайки „Уолстрийт“ 40 като имот на стойност 540 млн. долара.
НЯКОЛКО МЕСЕЦА СЛЕД ОТПУСКАНЕТО НА ЗАЕМА
Доналд Тръмп се чувства идеално. Седнал на бюрото си в Trump Tower, той открито разказва пред Forbes за дългогодишния си стремеж да се изкачи по-нагоре в класацията на най-богатите американци. Аудиозаписът на този разговор, състоял се на 21 септември 2015 г., ясно показва, че Тръмп не само е участвал в усилията да дезинформира света за стойността на активите си, а е бил готов да стигне по-далеч от всеки друг и дори признава мотивите си за това. „Беше полезно за финансирането“, казва той.
Въпреки че току-що е преструктурирал ипотеката на „Уолстрийт“ 40, Тръмп не може да устои на още една възможност да се похвали с имота. „Тази 78-етажна сграда – казва тогава Тръмп, въпреки че преди това фирмата му я рекламира като 72-етажна, а според документите, подадени в градската администрация, тя всъщност е само 63 етажа – ще донесе тази година колко казвате – 50 млн. долара? – обръща се той към Алън Вайселберг и отговаря още преди финансовият директор да си е отворил устата: – Поне петдесет милиона до края на годината.“
След като рекламира някои от другите си активи, Тръмп отново се връща към небостъргача във финансовия район на Ню Йорк. „Ако исках да продам „Уолстрийт“ 40, още утре бих получил 750 млн. долара за него“ – назовавайки сума, с 15 млн. долара по-висока от 735-те милиона долара, посочени в личната му финансова отчетност и с 210 млн. долара по-висока от 540-те милиона, които Cushman & Wakefield са определили в своята и без това съмнителна оценка.
Репортер на Forbes отбелязва, че сградата е с площ 1.2 млн. кв. фута, закръгляйки действителната площ на сградата от 1 165 207 кв. фута. „Всъщност тя е 1.3 – каза Тръмп. – Тоест е 1.3, за да бъда честен с вас.“ След това същият репортер казва, че Forbes оценява нетния оперативен доход от сградата на 24 млн. долара, цитирайки онази завишена сума, която „Джеф“ [очевидно Маккони] е споделил предишната година.
АКО ПРИЕМЕМ, ЧЕ НАЕМЪТ ВЪРХУ ЗЕМЯТА НАРАСНЕ ДО 15.5 МЛН. ДОЛАРА ПРЕЗ 2033 Г., ТОВА ЩЕ УДАРИ ПЕЧАЛБИТЕ НА ТРЪМП И ВЕРОЯТНО ЩЕ ГО ЛИШИ ОТ КАКВАТО И ДА БИЛО ПЕЧАЛБА.
„Откъде имате тази информация? До края на годината печалбата ни ще бъде 64 млн. долара чисто, след обслужването на дълга, не по-малко“, казва Тръмп, усещайки възможността да увеличи цифрата от 24 млн. долара, както и тази от 50 млн. долара, предложена само няколко минути по-рано. Документите за заеми и данъци показват, че действителният доход на Тръмп от сградата същата година, след обслужването на дълга, е около 1 млн. долара.
„Плащате и ипотека на стойност 160 млн. долара?“, пита репортерът.
„Да, имаме ипотека – признава Тръмп. – Лихвата по ипотеката е, колко, 2.5%?“, казва той и отново се обръща към Вайселберг.
„Да, така е“, отвръща Вайселберг. Лихвеният процент всъщност е 3.665%, показват отчетите по облигационния заем и финансовите декларации. След това Тръмп се връща към печалбата си, като използва още по-високо число. „Доходът от тази сграда ще бъде близо 70 млн. долара през годината – казва той, добавяйки няколко милиона само за няколко минути. – Не забравяйте, че тя е 1.3 млн. кв. фута.“
„Хубаво е да се проверят тези неща“, предлага друг репортер.
„Вие отивате твърде далеч – отвръща Тръмп. – Ще навредите на репутацията си. Вижте, всичко, което мога да кажа, е, че Forbes е едно фалирало списание, което не знае какво приказва, разбрахте ли? Това е всичко, което ще кажа. Защото съм притеснен за вас.“
„Уолстрийт“ 40 никога не отчита показателите, на които се основава заемът. Годишният нетен оперативен доход достига връхната си точка от 20.7 млн. долара през 2018 г., което е с няколко милиона по-малко от предвиденото от авторите на проекта. След това нещата започват да се влошават. През януари 2020 г. заетостта спада до 89%.
До края на годината, когато Ню Йорк е затворен заради карантината, оперативната печалба от имота намалява до 14 млн. долара. Следващата година започва трудно с нападението в Капитолия на 6 януари. Малко след това двама наематели публично обявяват, че ще напуснат сградата. Оперативната печалба спада до 12.7 млн. долара до края на 2021 г. Данните показват, че същата година заетостта е спаднала до 84%, което, изглежда, е най-ниското ѝ ниво от десетилетие.
В краткосрочен план Тръмп не би трябвало да има финансови проблеми. Сградата генерира достатъчно пари, за да изплаща всяка година лихвите и главницата от 10 млн. долара, които са дължими по кредита, макар че след покриване на капиталовите разходи вероятно не остава много. Бившият президент обаче разполага с достатъчно пари в брой, тъй като е получил около 162 млн. долара от рефинансирането на сградата в Сан Франциско и още около 135 млн. долара от продажбата на хотела си във Вашингтон.
В дългосрочен план обаче Тръмп може да има проблеми. В момента той плаща 2.3 млн. долара годишен наем на собствениците на терена, върху който се намира „Уолстрийт“ 40, става ясно от проспекта за облигациите. Но през 2033 г. сумата по наема ще бъде променена.
Според предоставените в съда документи, когато Cushman & Wakefield са оценили сградата по поръчка на Capital One, се е очаквало наемът върху земята да се повиши до 15.5 млн. долара. По някаква причина оценителите са променили подхода си към отчитане на наема за земята, когато са повишили оценката на имота през 2015 г. Ако приемем, че наемът върху земята нарасне до 15.5 млн. долара през 2033 г., това ще удари печалбите на Тръмп и вероятно ще го лиши от каквато и да било печалба.
Предвид на тези усложнения, трудно е да си представим, че бившият президент ще успее да си осигури нов 10-годишен заем, когато през 2025 г. изтече срокът на кредита, отпуснат от Ladder. От друга страна, Тръмп е показал, че е забележително умел в измъкването от проблемни ситуации.
Счетоводната фирма Mazars, която години наред помагаше на Тръмп да съставя финансовите си отчети, в началото на настоящата година прекъсна връзките си с него и се отрече от изготвените от нея отчети през последните 10 години. Една тексаска фирма, наречена Whitley Penn, вече е поела част от работата, сочат съдебните документи. Cushman & Wakefield спря да работи за Тръмп, но няколко от нейните оценители преминаха към Newmark, която помогна на семейство Тръмп да продаде хотела във Вашингтон.
Междувременно през последната година Trump Organization е преструктурирала дълг на стойност 700 млн. долара, въпреки че срещу нея е повдигнато обвинение за измами, свързани със схемата за компенсации. (Фирмата не се признава за виновна.)
Всичко това води до един очевиден въпрос – ще бъде ли потърсена персонална отговорност за Доналд Тръмп за годините, в които той е лъгал за размера на богатството си? Попитайте властите в Ню Йорк
Автор: Дан Александър, Forbes
* Петата поправка дава право да не се отговаря на въпроси, за да не се допускат осъдителни присъди, основани на самопризнания.
