Таня Косева-Бошова: Промяната започва отвътре

Таня Косева-Бошова, управляващ директор и партньор на Lion’s Head, инвеститор в първокласни офис сгради в Централна и Източна Европа и Park Lane Developments, водеща компания в изграждането, развиването и управлението на първокласни бизнес имоти.

Какво е да управляваш клас А офис сграда?  И колко дълго една сграда може да бъде актуална?

Критериите за първокласна или клас А офис сграда обхващат много параметри, като започнем от локация, интериор, сертификация и стигнем до системите и инсталациите на самите сгради. Например, сградата се намира на Цариградско шосе, където общественият транспорт е много силно развит – над 20 линии. Въпреки че строежът на метростанция, която ще е в непосредствена близост до сградата ще започне през 2023, смея да твърдя, че това е булевардът с най-добро покритие с градски транспорт в София.

Придобивайки една сграда, първата ни задача винаги е да установим как можем да я направим по-добра и как можем да я поддържаме актуална, комфортна и атрактивна във времето.

Пример за това е Мегапарк офис център, част от портфолиото на Lion’s Head, който претърпя цялостна трансформация на общите части и значителни подобрения в техническите системи през 2020 г.

Всеки актив, нов или съществуващ, изисква грижа. Ние непрекъснато развиваме и инвестираме в сградите си, за да бъдат атрактивни за наемателите ни и техните служители. Средата има значение и това се оценява високо от партньорите ни.

За да сме конкурентни на пазара е нужно да следваме тенденциите и последните иновации, а пазарът е динамичен и винаги има какво ново да се внедри при добро управление.

В какво се изразява промяната в Мегапарк? От какво беше провокирана?

Lion’s Head придоби Мегапарк през 2018 г. В управленския екип разпознахме потенциала на сградата да се превърне в модерен, устойчив и желан бизнес център за наемателите.

Реконструкцията започна от общите части на Ниво “0”, където са разположени търговски обекти като сладкарница, кафе, фитнес, фризьорски салон, модерна кантина, магазин за бързооборотни стоки, химическо чистене; и Ниво 1, където се намират рецепцията на сградата и зелените външни пространства за отдих. Площите са просторни, модерни и светли, следвайки Livingroom концепцията. Пространствата са жизнени и удобни, позволяващи различни възможности за активно общуване и споделяне на трудов и социален опит сред служителите на наемателите.

Паралелно с това, обновихме предлаганите услуги в сградата и се стремим да изградим работеща екосистема между ритейл и офис наемателите.

Покрай пандемията и новия модел за работа от вкъщи, който се утвърди, се наложи да адаптираме и офис сградата, така че преходът за наемателите ни да е плавен и желан.

Office.Like.Home. е новият надслов на Мегапарк и се стараем да го следваме както в пространствата, така и в управлението с поглед към устойчивост, екология и комфорт.

Не на последно място, през последната година отворихме пространство за краткосрочно наемане на малки площи в Megapark: MyFlex, което позволява гъвкавост и удобство както на съществуващи наематели, така и на нови.

Как една сграда става устойчива и „зелена“?

Тези практики водят начало още от сърцето на сградата, а именно изрядни и модерни, добре поддържани системи и инсталации. Мегапарк се снабдява с електроенергия, осигурявана на 100%  от възобновяеми източници.

Логичната следваща стъпка е контролът върху консумацията на енергия в сградата. Това осъществихме чрез интеграцията на модерна BMS (Building Management System), чрез която се оптимизира потреблението на осветление и отопление/охлаждане. Системата контролира настройките на температура в самата сграда и режим на осветлението.

В същото време, тази система дава възможност и на наемателите да управляват потреблението в отделните офиси. Например осветлението и отоплението могат да се настроят да се изключват и включват автоматично в часа на приключване или започване на работа, който може да се различава в различните фирми. Отделно от това, системата позволява зонов контрол на климатизацията за постигане на максимален комфорт за наемателите.

Друга „зелена“ практика, която адаптирахме, е инсталация на електрически зарядни станции за автомобили и стойки за велосипеди.

Част от трансформацията на сградата са две озеленени тераси за отдих на Ниво 1, които са на разположение на обитателите на сградите. Различни проучвания показват, че свежият въздух и зеленината, както и възможността за промяна в работната среда през деня стимулират продуктивността и креативността на служителите. Според мен трябва да се следват и прилагат практики, които да осигуряват приятно потребителско изживяване в сградата, а и в офиса, за служителите.

Какви други промени сте въвели, които са провокирани от наемателите?

Получаваме все повече запитвания от наематели за съдействие, с което да направим пребиваването им в офиса по-лесно и приятно, нарекохме го Office@Service. Нещо като консиерж в офиса.

Това е още един пример за промяната, която идва от вътре. Някои от услугите, които обхваща този модел, са поддръжката на офиса, почистване, ремонт, обслужване, зареждане с консумативи, транспорт, различни инициативи, за които съдействаме на наемателите и пр.

Офисът в услуга на наемателя предполага дългосрочен наемен период, през който обаче наемателите получават цялостен набор от услуги, които им спестяват време, усилия и ресурси, а в същото време правят престоя им в офис пространството приятен, създават позитивна атмосфера във физическото пространство и се грижат за благосъстоянието на хората. Това е логиката на hospitality бизнеса, пренесена в офис пространството.

Всъщност сервизираният офис стои много по-близо до традиционния наемен модел, но с широка гама от допълнения, обърнати към служителите на наемателите от една страна, а от друга – към улесняването на компаниите в управлението на офис пространството. Така компанията-наемател се фокусира много по-ефективно върху същината на своя бизнес.