Проблемите на WeWork помрачават перспективите за закъсалия офис пазар
Проблемите, с които се сблъсква титанът за гъвкави работни пространства WeWork, помрачават перспективите пред най-големите бизнес центрове в света, където нарастващите свободни офиси вече оказват натиск върху инвеститорите, решени да рефинансират скъпи ипотеки през следващата година.

КЛЮЧОВИ ФАКТИ
- Медийни съобщения в сряда предполагат, че регистрираният в Ню Йорк доставчик на гъвкаво работно пространство – някога частно оценяван на 47 милиарда долара – обмисля да подаде молба за фалит следващата седмица.
- Подкрепен от японската SoftBank, WeWork имаше за цел да революционизира пазара на офиси, като вземаше дългосрочни договори за големи имоти и отдаваше пространството под наем на множество по-малки фирми при по-гъвкави и по-кратки условия.
- Но подобно на други наемодатели, WeWork се бори да убеди някои клиенти след пандемията да сменят работата от вкъщи с офиса в своите над 650 локации по целия свят – тенденция, която разклати доверието в сектора.
- Очаква се свободните офиси в световен мащаб да се покачат, което ще навреди на перспективите за наемане в градове като Ню Йорк и Лондон, казаха пред Ройтерс осем ръководители в индустрията, инвеститори, кредитори и анализатори.
- Някои инвеститори в имоти с ливъридж може да се затруднят да спечелят достатъчно приходи от наеми, за да обслужват нарастващите разходи по дълга, казаха те.
КЛЮЧОВ ЦИТАТ
„Загубата на който и да е наемател, особено по време на сравнително бавно отдаване под наем на офиси, ще има отрицателно въздействие върху паричните потоци и стойността на офис сградата. Това ще засили негативните настроения на пазара и ще затрудни финансирането, особено тези сгради, които трябва да бъдат рефинансирани през следващите 12-18 месеца“, каза Джефри Хавси, ръководител на практиката в индустрията за търговски недвижими имоти на Moody’s Analytics.
НОВИНИ
Говорител на WeWork каза пред Ройтерс, че фирмата води преговори с наемодателите за справяне със „скъпите и негъвкави условия за наем“ и се стреми да остане в по-голямата част от своите местоположения и пазари.
Броят и обемът на заемите за недвижими имоти, дължими за рефинансиране през 2024 г., не са ясни, тъй като много сделки се сключват частно между кредитополучател и кредитор, каза Ед Даубени, съръководител, дългово и структурирано финансиране, EMEA, във фирмата за услуги за недвижими имоти Jones Lang LaSalle.
Анализаторите изчисляват, че глобалният пазар за кредитиране на търговски имоти е с размер около 2 трилиона долара, грубо разпределен 50:50 между банки и алтернативни кредитори в Съединените щати и 85:15 в Европа.
Няколко експерти прогнозираха пред Ройтерс, че 2024 ще бъде година на равносметка за инвеститорите и кредиторите в имоти, като времето изтича за тези, които си затварят очите за активи, които биха били в нарушение на ключови условия за кредитиране, ако бъдат преоценени днес.
ГОЛЯМО ЧИСЛО
379.7 трилиона долара. Толкова е стойността на всички глобални недвижими имоти – жилищна, търговска и земеделска земя през 2022 г., което е с 2.8% по-малко в сравнение с 2021 г., по данни на Savills.
СПАД НА ТРАНЗАКЦИИТЕ
Рефинансирането на заеми за недвижими имоти вече е усложнено от спада на транзакциите, които са от решаващо значение за проследяване на промените в стойността на активите. Докладът на MSCI Capital Trends за Европа показа, че обемите за третото тримесечие са намалели с 57% спрямо нивата от 2022 г. – най-ниското ниво от 2010 г. насам.
Нещо повече, разликата между това, което инвеститорите смятат за стойност на активите, и това, което бъдещите купувачи са готови да платят, е между 20% и 35% в основните пазари на офиси – “далеч по-лошо от пика на световната финансова криза”, каза MSCI.
MSCI допълни, че цените на двата най-големи офис пазара в Европа, Великобритания и Германия, ще трябва да паднат с още 13%-15%, за да върнат ликвидността на пазара до дългосрочната средна стойност.
Глобалните заемодатели на холдинги за недвижими имоти и компании за развитие в Обединеното кралство, които предоставиха оценки на кредитния риск на доставчика на данни Credit Benchmark през октомври, заявиха, че тези фирми вече са с 9% по-склонни да изпаднат в неизпълнение, отколкото са изчислили преди 12 месеца.
ПРЕОТДАВАНЕ
WeWork разполага с 302 хил. квадратни метра пространства в централен Лондон, с общ годишен наем от 192 милиона паунда (234 милиона долара), каза Джефрис в бележка от септември. Най-големите й пазари в САЩ са Ню Йорк и Калифорния, където управлява съответно 49 и 42 обекта, според уебсайта на WeWork.
Източници от индустрията казаха, че някои от най-популярните му местоположения могат да бъдат превзети от конкуренти при подобни наемни цени, което минимизира проблемите с паричните потоци за наемодателите.
Но търсенето на гъвкаво работно пространство във Великобритания все още е с 11% под нивата отпреди пандемията, показа докладът на Instant Group за 2023 г. за гъвкавия пазар в Обединеното кралство през септември.
Кредиторите може да гледат на провала на WeWork като на предупредителен знак, потенциално изискващи от кредитополучателите да инжектират повече собствен капитал в своите имоти, за да намалят съотношението заем към стойност.
Но такова искане може да бъде проблематично, ако количеството и продължителността на доходите от наем остават несигурни.
Свободните офиси в Лондон са нараснали до 30-годишен връх през септември, като средната продължителност на наемите на офиси в централен Лондон е спаднала до шест години от 11.6 години преди десетилетие, според BNP Paribas Real Estate.