Да доживеем до 2025-та

Хората, които пътуват, за да стигнат до работните си места, си тръгнаха и повече няма да се върнат. Лихвените проценти се покачват, а градовете търпят огромни загуби от пропуснати данъци. За тях това е катастрофа с невиждани размери. Ето какви решения търсят някои от най-находчивите градски управи в САЩ

Докато милиони американци си остават вкъщи заради ковид през 2020 г., една от най-емблематичните сгради в столицата на САЩ – тази на гарата Union Station – остава почти празна. Жп терминалът в стил Beaux Arts, с офиси и търговски площи, е едно от бижутата в портфолиото с недвижими имоти на милиардера Бен Ашкенази (с нетно богатство 2.6 млрд. долара), който през февруари 2007 г. наема имота за период от 84 години срещу сумата от 160 млн. долара.

Липсата на пътници бързо започва да се отразява върху финансовите резултати. През май 2020 г. Ашкенази не успя да изплати заеми за 430 млн. долара, които е рефинансирал през 2018 г. Това показват съдебните документи по делото за отнемане на собствеността, заведено срещу него от кредитора – базираната в Ню Йорк компания Rexmark. Седем месеца по-късно Ашкенази подготвяше сделка със суверенен фонд, чието име се пазеше в тайна, за придобиване на 50% дял в гарата за над 700 млн. долара. Но през 2021 г. сделката пропадна. През април 2022 г. Amtrak се опита да придобие Union Station за 250 млн. долара на основание експроприиране на сграда от обществен интерес.

Сега градската забележителност се намира в центъра на съдебна битка между федералното правителство, Ашкенази и Rexmark, която твърди, че е закупила Union Station за 140.5 млн. долара на търг за отчуждаване на имота през юни миналата година. Едно нещо е сигурно – пътниците няма да се върнат. Годишният брой на потребителите на компанията за железопътни пътнически превози Amtrak намаля с 66% от над 5 млн. през 2019 г. до 1.8 млн. през 2021 г. Броят на пътниците по два ключови маршрута през гара Union Station спадна с 26%, до 9.2 млн., до 2022 г.

Съдбата на гара Union Station е една от най-ярките прояви на кризата, пред която са изправени централните урбанистични зони, разчитали в продължение на десетилетия на постоянното придвижване на офис служители. Над три години след локдуана заради пандемията вече е очевидно, че броят на служителите, които пътуват до работните си места, никога няма да се върне на предишните си нива. На шестте най-големи пазара (вж. „Незаети“) ежедневният трафик на пътници е намалял средно с 39%. Като резултат пълните с офиси небостъргачи затъват. Очак­ва се през първото тримесечие на 2023 г. те да загубят наеми за над 20 млн. кв. фута площи според брокерската компания JLL. В момента незаети в САЩ са рекордните 962 млн. кв. фута офис площи – 20.2% от целия фонд на страната, като най-много свободни площи има в Ню Йорк, Вашингтон и Чикаго.

Липсата на служители задълбочава социалните проблеми, което прави централните градски части още по-малко привлекателни. В Ню Йорк дребната престъпност се повиши с 29% от 2019 г. насам. Броят на бездомниците в района на Сан Франциско нарасна с 35% през последните четири години. През юли миналата година Starbucks затвори 16 кафенета в цялата страна, включително шест в Сиатъл, два в Портланд, Орегон, и един на Union Station във Вашингтон. Като причини веригата изтъкна проблеми, свързани със сигурността, включително употребата на наркотици. Nordstrom наскоро обяви, че затваря водещия си магазин в търговския център Westfield в центъра на Сан Франциско. Собственикът на търговския център се позова на „липсата на мерки срещу ширещата се престъпност“.

Сриващите се цени на търговските имоти намаляват значително възможностите на градовете да се справят с тези проблеми – в Ню Йорк данъците върху офис сградите и търговските площи осигуряват близо 40% от приходите от данъци от недвижимите имоти и 12% от бюджета на града на стойност 107 млрд. долара. В Сан Франциско, къде­то офис сградите представляват 18% от общата стойност на имотите в града, на стойност 328 млрд. долара, неотдавна бе прогнозирано намаляване на приходите от данъци с 200 млн. долара до 2028 г. поради поевтиняването на офис сградите. Понижението е съществено, като се има предвид, че миналата година приходите на града от данъци от недвижими имоти са били 2.3 млрд. долара.

Растящите лихвени проценти, които вече достигат нива от 7.5% спрямо 4% през 2020 г., задълбочават проблемите. Строителните предприемачи, прибягнали до големи кредити преди пандемията, сега са изправени пред редица непривлекателни решения. Ако разполагат с достатъчно пари в брой, те могат да рефинансират заемите си при високи лихви или да се надяват, че кредиторите им ще се съгласят на отсрочка, за да не допуснат фалита им. Друга възможност е да продадат имотите с голяма отстъпка, но дори и това се оказва трудно – в Ню Йорк през първото тримесечие на 2023 г. са продадени офис площи на стойност едва 470 млн. долара, което е по-малко от 3.1 млрд. долара за същия период на миналата година, сочат данните на Ariel Property Advisors.

„Трябва да се отървете от дълга“, казва Джеф Грийн, 68-годишен милиардер в сектора на недвижимите имоти във Флорида, който е натрупал богатството си от чуждите беди. По време на финансовата криза през 2008 г. Грийн купува суапове за облигации, обезпечени с високорискови ипотеки и когато пазарът на имоти се срива, той получава 800 млн. долара. „Има такива момчета от сорта като Бен Ашкенази, които харчат много и обикалят наоколо. Те никога не са се сблъсквали с повишаващи се лихви. Така че сега са в шок и не знаят какво да правят.“

„Никой не иска да купи имотите им. Мисля, че съвсем скоро ще видим много отчаяни хора на пазара на недвижими имоти“, прогнозира опитният Грийн.

Ашкенази отказа коментар, но близък източник до неговата компания Ashkenazy Acquisition Corporation заяви пред Forbes, че федералното правителство е поело Union Station и че проблемните имоти представляват малка част от общия портфейл. Йехуда Шейнфелд, главен финансов директор на компанията, казва: „Ние сме дисциплинирани и ограничаваме дълга си значително под стандартните нива на пазара“.

Апетитните доскоро имоти в най-големите американски градове, които бяха купени на високи цени, като Union Station, са сред най-проблемните. През февруари канадската фирма за недвижими имоти Brookfield не изплати дълг на стойност 754 млн. долара за два небостъргача с офиси в Лос Анджелис. През декември миналата година Vornado Realty Trust не успя да продължи обслужването на заем стойност 450 млн. долара за луксозен търговски обект на „Пето авеню“.

Инвеститорите на дребно не искат да влизат на този сектор. Големите публично търгувани инвестиционни тръстове за недвижими имоти (т.нар. REIT) като Vornado, SL Green и Boston Properties отбелязаха спад на цените на акциите си с над 50% през последната година. Частните фирми също страдат. В САЩ стойността на офис сградите в периода 2019–2022 г. е намаляла с близо 506 млрд. долара според публикувано през май изследване на професорите от Колумбийския и от Нюйоркския университет Арпит Гупта, Вринда Митал и Стийн ван Нийвербург. Оттогава нещата продължават да се влошават: „Лихвените проценти се повишиха повече, отколкото очаквахме, което понижи още повече стойността на офисите и другите търговски недвижими имоти“, казва Гупта.

Сривът в стойността на недвижимите имоти ще засегне бюджетите на градовете. Проучване от 2021 г. на Института с нестопанска цел за данъчно облагане и икономическа политика установи, че приходите на градове като Чикаго, Ню Йорк и Сан Франциско, над 20% от които се осигуряват от данъци от недвижими имоти, може да спаднат с над 5%. В бъдеще това би довело до намаляване на данъчните постъпления със стотици милиони долари, което ще затрудни решаването на редица проблеми – от престъпността до бездомността. Справянето с тях може да накара големите компании да променят решението си за изтегляне и да останат.

„Ако прекалено дълго сте пренебрегвали нещата, не сте оправяли дупките по улиците и транспортните си системи, налагате данъци, данъци и данъци и сега имате престъпност и всичко останало, това не е много благоприятно за бизнеса, нали?“, казва Джон Килрой, главен изпълнителен директор на публично търгуваната компания за офис площи Kilroy Realty.

Перспективите са особено мрачни пред сградите, които и без това пострадаха по време на пандемията. Остарели, обременени с дългове и губещи стойността си, те не разполагат с необходимите удобства, за да се конкурират с по-модерните сгради. Това пробужда призрака на празните парцели в централните градски части. „Седемдесет процента от офис сградите в САЩ са стари или започват да остаряват“, добавя Килрой.

Грийн намира паралел със ситуацията от края на 80-те и началото на 90-те години на миналия век, когато кредитните институции се сринаха и собствениците на недвижими имоти не можаха да си осигурят средства за рефинансиране на заемите си за имоти, а това доведе до вълна от конфискации на собственост. В онези условия милиардерът инвеститор Сам Зел (който почина през май на 81 години) измисли през 1991 г. мантрата: „Да доживеем до 95-а“.

„Сега мантрата е: „Да доживеем до 25-а – казва Грийн. – Излизането от тази каша ще продължи доста време.“

За да се справят с кризата, най-съобразителните американски собственици на недвижими имоти се връщат към основните принципи. Моментът на мечтателите отмина. Те издигнаха пищни сгради, финансирани със заеми с почти нулеви лихви. Настоящето принадлежи на прагматиците, на тези, които запазиха хладнокръвие и постъпваха мъдро, като например да използват малки заеми за купуване на имоти с добри локации и да развиват стабилни отношения с банките.

Чарлз Коен, предприемач в областта на недвижимите имоти, който управлява империя от милиони квадратни футове офис площи в САЩ, работи в сектора от края на 70-те години на миналия век. В конферентната зала, украсена с награди в рамки и изрезки от вестници в International Plaza, която се намира в един от неговите небостъргачи на „Лексингтън авеню“ в Ню Йорк, 71-годишният милиардер има прост отговор на въпроса как ще се справи с бурята. „Трябва да сте добре защитени.“

Над половината от имотите му са придобити с дългове с фиксирани лихвени проценти, което временно ги предпазва от повишаването на лихвите от Федералния резерв. Срокът за погасяване на тези заеми изтича след няколко години, което означава, че той не е изправен пред непосредствена криза заради изплащането на заемите и би трябвало да може да намери решение с кредиторите си. „Имаме много дългове с фиксирани лихви, които ще се запазят години напред – казва той. – Този въпрос не ме тревожи в момента.“

Не всеки предприемач обаче е толкова съобразителен. Доналд Тръмп например взе заем с плаваща лихва за своя апорт от 360 млн. долара към средствата в размер на 1.2 млрд. долара за закупуване на „Калифорния стрийт“ 555 – атрактивен комплекс от офиси в Сан Франциско, който той притежава съвместно с публично търгуваната компания Vornado. Когато Тръмп получи заема през май 2021 г., неговата лихва от 2% изглеждаше изгодна в сравнение с фиксираната лихва на Vornado от 2.26%. Но оттогава лихвата по заема на Тръмп е нараснала до близо 5.93%. (Възможно е оттогава той да е хеджирал плаващата лихва.)

Коен също не е застрахован от предизвикателствата, пред които са изправени другите строителни предприемачи. International Plaza, където е главният му офис в Мидтаун Ийст, е била заета само на 72% в края на второто тримесечие на 2022 г., а двата заема, взети за небостъргача, на обща стойност 125 млн. долара, са били просрочени с над 30 дни през април тази година. Но Коен вярва, че тясното сътрудничество с кредиторите е от решаващо значение, вместо да предприема конфронтационен подход, който рискува да завърши с фалит. „Нуждаем ли се от помощ от нашите кредитори? Да, всички се нуждаят от гъвкавост в момента – казва той. – Държим кредиторите в течение на случващото се, прозрачни сме и обясняваме защо нещата са такива, каквито са.“

Те не стават за инвестиране. Никой не иска да бъде в тези сгради на никаква цена.

За Коен е трудно да намери заместници на наематели като Ralph Lauren и адвокатската кантора Locke Lord, които прекратиха договорите си за наем преди пандемията – „бизнесът с наемите е неустойчив“, казва Коен, но все пак постига известен успех, проявявайки гъвкавост към клиенти, за които цената е от решаващо значение. Напоследък готовите за нанасяне помещения, които не изискват продължително и скъпо строителство, стават все по-популярни.

„Ако това не е добре за наемателя, не е добре и за наемодателя – казва той. – Моето разбиране на кодекса за несъстоятелност е, че собственикът получава най-голяма сигурност при едногодишния наем.“

На другия край на страната – в Сиатъл – Мартин Селиг има изпитан метод за избягване на проблеми по време на срив на пазара на недвижими имоти. „Имаме навика да отпускаме заем за сграда само за 60% от нейната стойност. Това ви оставя много възможности за маневриране – казва Селиг. – Правя го още от самото начало. Правите го от първия ден специално за ситуации като тази.“

Милиардерът, който сега е на 86 години, е преживял своите кризи. Когато е на 3 години, семейството му бяга от нацистка Германия и прекосява Полша, Русия, Корея и Япония, преди да пристигне в Сиатъл. Първият му опит в областта на недвижимите имоти е през 1958 г., когато той започва да купува търговски центрове. Сега Селиг е един от най-големите строителни предприемачи в града. Сред наемателите му са Amazon и Cisco.

Друга стратегия, оказала се полезна за Селиг, е да обединява заеми за няколко сгради, така че тези с по-добри финансови резултати да покриват задълженията на сградите с по-лоши резултати. „Обединихме пет сгради. Ако някоя сграда загуби наемател, останалите четири покриват задълженията ѝ към банката – казва той. – Разпределяме риска между петте сгради.“

Много от заемите за офис сгради се обединяват в пакет с ценни книжа, обезпечени с ипотека на търговски площи, т.нар. CMBS, които банките продават на институционални инвеститори. Повечето CMBS имат фик­сирани лихви, така че предприемачи като Селиг, които имат заеми, обединени в CMBS, понастоящем не са заплашени от по-високи лихвени плащания и могат да избегнат рефинансиране при сегашните високи лихви.

Съвсем друго е, когато става въпрос за заеми за финансиране на строителството на нови сгради. Тези заеми почти винаги са с променливи лихви, така че Селиг е спрял всички нови проекти. „Имаме възможности за още четири сгради, но няма да ги строим при този климат“, категоричен е той. Коен прави същото, като отлага строителството на нова сграда в Южна Флорида за следващата година. „Сега няма да вземаме пари назаем. Лихвите трябва да паднат“, споделя Коен.

Друг начин е да се откажете изцяло от заеми, ако разполагате с достатъчно парични средства. Нийл Блум, 85-годишен милиардер в сектора на недвижимите имоти и казината, строи в Лос Анджелис нов небостъргач с офиси и вече има сключен договор за наем с агенцията за таланти CAA. Блум възнамерява да финансира всичко сам.

„Можем да построим всичко със собствен капитал, което ще направим, освен ако не получим разумен заем. Имаме късмет, че през годините сме изкарали достатъчно пари, за да построим всичко сами – казва Блум. – Лихвите са много високи, особено ако ви трябват много пари. Почти е невъзможно да се строят офис сгради със заемен капитал.“

Блум посочва и друг начин за оцеляване в трудни времена – съсредоточаване върху класическата максима при недвижимите имоти: местоположение, местоположение, местоположение. Той притежава небостъргачи с офис площи в квартала „Сенчъри Сити“ в Лос Анджелис и луксозни търговски обекти в изискания „Голд Коуст“ в Чикаго. Имотите и на двете локации постигат по-добри резултати, отколкото в другите градове. В Атланта предстои през третото тримесечие завършване на друг проект, в който главен наемател ще бъде Mailchimp – поделение на Intuit.

Блум се отказва от сгради, в които не вижда голям потенциал. Миналата година той отписа своята First City Tower в Хюстън – 49-етажна сграда, чиято съдба пострада тежко от спада на цените на петрола през 2019 и 2020 г.

Има данни, че по-новите проекти постигат по-добри резултати. Частната сграда на „Хъдзън ярдс“ за 25 млрд. долара на милиардера Стивън Рос, построена от неговата Related Companies в Манхатън, която е най-голямата в историята на САЩ, непрекъснато увеличава броя на наемателите си. Също както и „Уан Вандербилт“ – 93-етажен небостъргач с изглед към Grand Central Terminal, построен от публично търгуваната компания SL Green. Сградата отвори врати през септември 2020 г. Изпълнени с удобства в хотелски стил – от луксозни фитнес зали до ресторанти със звезди Michelin, и двете сгради са заети на повече от 90% (заетостта в „Уан Вандербилт“ е дори 99%).

Допълнителните екстри не само увеличават вероятността служителите, които пътуват, за да стигнат до работните си места, да издържат на дълги пътувания до работа, но и взимат доста по-високи такси. Наемателите в „Уан Вандербилт“ плащат по 200 долара на квадратен фут – доста над средните 80 долара в Ню Йорк. „Ако предлаг аме страхотни екстри, смятаме, че можем да отдадем площите за страхотни наеми“, добавя Андрю Матиас, президент на SL Green.

Джеф Блау, главен изпълнителен директор на Related, посочва сегашните наематели като гиганта в областта на частния капитал KKR и инвестиционния мениджър BlackRock като примери за фирми, които са успели да върнат служителите си обратно в офисите благодарение на предлаганите удобства. „В момента сключваме договор за наем с [ръководителя на] известна фирма за частни капиталови инвестиции в Мидтаун. То не може да накара хората си да се върнат на работа – разказва Блау. – Разговарял е с Лари Финк и Хенри Кравис и те са му разказали за „Хъдзън ярдс“, че 100% [от служителите са] върнати в офиса, защото хората обичат да са тук. Той ни потърси и сега ще наемат два етажа на цена над 200 долара за кв. фут.“

Хлябът и зрелищата обаче не могат да свършат цялата работа. През септември миналата година Warner Bros. Discovery преотдаде под наем 30% от площите, които държи под наем на „Хъдзън ярдс“ 30 – общо 450 хил. кв. фута. В „Уан Вандербилт“ някои наематели все още получават безплатен наем – примамка, която поддържа заетостта на офисите в небостъргача, но не помага на SL Green да постигне печалба.

Времето на мечтателите отмина, настоящето принадлежи на хладнокръвните прагматици

Пред строителните предприемачи, които имат проблемни офис площи, не остават много възможности. Рефинансирането е трудно, купувачите са малко, а няма индикации, че Федералният резерв планира скоро да намали лихвите. На фона на мрачната обстановка някои от тях са решили да приложат коренно различен подход – да превърнат търговските си площи в жилищни сгради.

Кметовете на градовете приемат плановете за преустройство като средство, което може да съживи централните градски части и да осигури така необходимите жилища. Градове, сред които Сан Франциско, Чикаго и Вашингтон, предлагат стимули и планове за превръщането на стари офис сгради в жилищни помещения. Частните инвеститори също се включват в този процес. Базираната в Ню Йорк компания Silverstein Partners обяви през декември създаването на фонд с капитал 1.5 млрд. долара за закупуване на стари офис сгради с цел да бъдат трансформирани в апартаменти.

Какъв е проблемът при тези планове? Превръщането на повечето офис площи в апартаменти е изключително трудно. „Сградите не са проектирани за апартаменти – казва Блум. – Опитът да се преструктурират е свързан с огромна работа, а и не е задължително хората да искат да живеят в тях.“ „Колко тоалетни може да поставите на етаж с площ 20 хил. кв. фута?“ – добавя Селиг.

Ако площите не могат да бъдат преустроени, други градове като например Ню Йорк, предлагат данъчни стимули за „трансформиращи ремонти“, които могат да направят тези стари сгради по-привлекателни за наемателите. Но не всички са убедени, че идеята е добра. „Те не стават за инвестиране. Никой не иска да бъде в тези сгради на никаква цена – казва Блау от Related. – Дори и да намерите наемател, който да иска да наеме офиси в сградите, сумата, която трябва да похарчите, за да ги приведете в съответствие с изискванията, просто няма икономически смисъл.“

Данъчните облекчения са примамка, но те няма да помогнат на собствениците на недвижими имоти, които просто нямат пари да ремонтират или преустроят имотите си. А ако прибегнат до заеми, ще се сблъскат със същите проблеми, които имат със сегаш­ните си дългове. „По-голямата част от рефинансиранията през следващите една-две години ще бъдат с пари в брой. Дали обаче всеки собственик разполага с необходимите допълнителни парични средства? – пита се Боб Кнакал, старши управляващ директор и дългогодишен брокер в JLL. – В противен случай ще трябва да окачат табелка на стената. Ако пък имат, защо да го правят, ако смятат, че цената им ще продължи да пада?“

Според Джеф Грийн не е възможно просто да се изчаква с надеждата, че служителите ще се върнат в офиса и лихвите ще започнат да падат. За да останат живи до  2025 г., предприемачите трябва да привлекат нови наематели и да сключат договори за наем – дори и на по-ниски цени, докато се опитват да преструктурират дълговете си и да измислят план за имотите с най-лоши резултати.

Сравнявайки бизнеса с недвижими имоти с бокса, той добавя: „Когато те бият, вдигни юмруци и се защити“.

Автори: Джакомо Тонини и Ричард Дж. Чан, Forbes