Пазарът на бизнес имоти в България се обръща през 2024 г.
Избрани статии и новини от редакцията на Forbes България
Съществен обрат на пазара на бизнес имоти в България през 2024 г. – първо по отношение на наемната, а след това – и на инвестиционната активност, прогнозира консултантската компания за бизнес имоти Cushman&Wakefield Forton.
КЛЮЧОВИ ФАКТИ
- Обръщане на тренда може да се случи, ако текущите тенденции в местната и световната икономика, както и на пазара на труда, се запазят.
- За сегмента на офис площите предстоящата година ще е последната от цикъла на намаляване на площи и ръст на нивата на незаетост.
- При инвестиционните придобивания се очаква ограничена активност и предпазливи инвеститори, но сигналите за успокояване на ръста на лихвите са заявка за обръщане на негативния тренд.
- От консултантската компания прогнозират, че инвеститорите със собствени средства или с осигурен кредитен ресурс ще са сред водещите на пазара.
- Очаква се доходността при инвестиционни сделки във всички сегменти на пазара да продължи плавно да нараства с цел компенсиране на растящите кредитни разходи.
ВАЖЕН ЦИТАТ
„Макар и да е рано за оптимистични прогнози, ключовите показатели на икономиката определено показват стабилизиране, което обичайно предшества обръщане на трендовете. Ако инфлацията и ръстът на лихвите по кредитите бъдат овладени в близките тримесечия, още към края на 2024 г. и началото на 2025 г. ще видим първите признаци на връщане на пазара на бизнес имоти към растеж”, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton.
ГОЛЯМО ЧИСЛО
190 млн. лв. За толкова пари са осъществени инвестиционни сделки в бизнес имоти в България през 2023 г. Най-голям дял – малко над 50 на сто от този обем, се падат на офис площите, следвани от хотелите и търговските площи
ОФИС ПЛОЩИ
За наемния пазар на офиси 2024 г. се очертава като последната, през която ще наблюдаваме по-осезаемо освобождаване на площи. Причината е, че през годината изтичат 5-годишните договори за наем, подписвани в предкризисната 2019 година. От 2020 г. започна трайна тенденция за оптимизиране на заеманите от компаниите офиси, особено в IT и BPO сектора, в резултат от пандемията и хибридния модел на работа.
„Предстоящата година се очертава като преходна. От една страна очакваме обрат при някои показатели, като дял на свободните площи и задълбочаваща се разлика при търсенето на клас А сертифицирани сгради и такива от по-ниска категория. От друга страна, тенденции като ръста на наемите и интереса към гъвкавите офис площи, ще продължат да са актуални на пазара”, коментира Йоанна Димитрова, зам.-мениджър Офис площи в Cushman&Wakefield Forton.
Очакванията на компанията са делът на свободните офис площи да продължи леко да нараства, като през 2024 г. се очаква да достигне най-високото си ниво. Планирани за завършване през годината са почти 100 000 кв. м нови офис сгради, което в комбинация с продължаващата оптимизация на площи от наемателите ще доведе до споменатия ръст на незаетостта. Към третото тримесечие на 2023 г. тя е 16% средно за клас А и Б сгради в София.
След покачването на наемите през 2023 г. очакванията са ръстът да се забави до темповете на инфлацията. Към края на тази година първокласните офис площи в централната част на София се отдават за 16-17 евро/кв. м, докато цените в офис сградите по протежение на големите булеварди варират между 12 и 15 евро/кв. м.
Продължава интересът към гъвкавите офиси, които в София вече надминават 60 000 кв. м, а други 10 000 кв. м са в развитие. Устойчив тренд е компании, които се разрастват, да напускат коуъркингите и да наемат офис площ в същата сграда или район. В резултат на това продължава да нараства делът на офис сградите, които включват споделени офиси в микса си от площи.
ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ
Ритейл парковете ще продължат да бъдат основен двигател за растежа на пазара на търговски площи през 2024 г. Прогнозата е през следващата година да бъдат завършени и да излязат на пазара нови 100 000 кв. м отдаваеми площи в този сегмент.
„Интересът на търговци и потребители към този тип проекти остава висок, тъй като те са отлична платформа за разрастване, особено към по-малки населени места, където потребителите имат нужда от удобно и разнообразно пазаруване. Основното търсене на нови площи идва от дискаунт вериги и супермаркети. Към момента няма индикации за навлизащи нови големи търговци на българския пазар“, каза Георги Муховски, зам.-мениджър „Търговски площи“ в Cushman&Wakefield Forton.
По думите му осезаемо повишение в наемите през следващата година не се очаква. Те ще растат предимно органично чрез индексацията на договорите с темповете на инфлацията. При някои специфични проекти или обстоятелства повишението може да е по-голямо. Подобна е тенденцията и при търговските центрове в големите градове.
От инвестиционна гледна точка се очаква да продължи, макар и с бавни темпове, започналата консолидация в сегмента на ритейл парковете. Международните компании, които следят тенденциите, се очаква да предприемат по-конкретни стъпки за навлизане на пазара.
ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ
Предлагането на индустриални площи и складове в София продължава да бъде ограничено през последното тримесечие на 2023. Строителната активност в сегмента остава висока, като за София надминава 330 000 кв. м площи за собствено ползване и отдаване под наем. Очаква се това да стабилизира дела на свободни площи на здравословни нива през следващите две години. Тенденцията е в отговор на незадоволеното търсене на нови и модерни площи под наем, което насърчава инвестициите в сегмента.
„Ниските нива на свободни логистични площи за отдаване под наем се отразиха на наемната активност през 2023 г. Това доведе до бързо усвояване както на вече изградени площи, така и на такива в строеж. Напред във времето ще се отвори място за нови проекти за отдаване под наем, както и за разширения на съществуващи индустриални и логистични бази“, каза Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални площи“ в Cushman&Wakefield Forton.
По думите му основни инвеститори остават местни и установени участници на пазара.
След ръста на наемите на складови и логистични площи през 2023 г., през следващата година не се очаква те да се променят значително. Наемните нива на новопостроени първокласни складови площи в рамките на околовръстния път на София ще варират в диапазона 5.40 – 5.90 евро/кв. м. За имоти извън околовръстното шосе цените ще са между 4.9 и 5.40 евро/кв. м. Посочените нива са за площи до 10 000 кв. м. Ще се запази практиката в някои проекти да има по-високи офертни цени, а в други да има отстъпки при дългосрочни договори и наемане на по-големи квадратури.
