Новата фаза на жилищния пазар в София

Жилищният пазар в София преминава от период на еуфория и ускорен ръст към по-умерена и предпазлива динамика. Това показва анализ на пазара през третото тримесечие на 2025 г., изготвен от Bulgarian Properties. Според него ключовият фактор за тази промяна е официалното решение България да се присъедини към еврозоната от 1 януари 2026 г.

КЛЮЧОВИ ФАКТИ

• Първата половина на годината премина под знака на висока активност – сделки се сключваха за дни, а страхът „да не се изпусне моментът“ доведе до ускорено изкупуване на имоти в София и страната. След 8 юли – датата на финалното политическо решение – темпът рязко се промени и пазарът навлезе във фаза на изчакване.
• Средната цена на закупените жилища в София достига 2310 евро/кв. м през третото тримесечие на 2025 г., което представлява годишно увеличение от 25.5% и връща темповете на растеж до нивата от периода на най-високата инфлация през 2022 г.
• Най-активните квартали по сключени сделки през периода са „Банишора“, „Малинова долина“, „Кръстова вада“ и „Манастирски ливади“, където цените варират между 2010 и 2600 евро/кв. м, основно при сделки с ново строителство.
• Делът на закупените тристайни жилища достига 42%, почти изравнявайки двустайните апартаменти, тъй като в голяма част от новите проекти двустайните са били разпродадени още на етап „на зелено“.
• Недостигът на предлагане и високите цени в София насочват част от купувачите към модерни жилищни комплекси в близките градове около столицата, което засилва интереса към периферните локации.
• Ипотечният пазар остава стабилен, а прогнозите на банковия сектор сочат, че лихвените проценти ще останат ниски и през следващите години, което продължава да подкрепя активността.

ВАЖЕН ЦИТАТ

„След официалното решение на 8 юли динамиката се промени. Пазарът се успокои, активността намаля, а купувачите и продавачите заеха изчаквателна позиция. Очакванията бяха еуфорията да се запази до края на годината, но на практика поведението на пазарните участници стана по-предпазливо“, каза Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

ДОПИРАТЕЛНА

Данните на Агенцията по вписванията показват ръст от 17.2% на вписаните сделки в София през третото тримесечие – общо 9 238 сделки.
„Това са данни за вписани сделки. При нови сключени сделки картината е различна – регистрира се около 30% спад. За това до известна степен допринася и фактът, че част от търсенето се изнася към близките населени места, където цените са по-достъпни“, коментират от Bulgarian Properties.

ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА: ВРЪЩАНЕ КЪМ НИВАТА ОТ 2018–2019 Г.

Коефициентът на достъпност, изчисляван от BULGARIAN PROPERTIES – показващ колко средни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна площ – достига 1.3 за третото тримесечие. Това е ниво от 2018–2019 г., което сигнализира известно влошаване на достъпността. Средната заплата в София е 3 474 лв., което означава, че за 1 кв.м жилище е необходима 1.3 месечна заплата. За сравнение – през 2008 г. бяха нужни цели 3.4 заплати.

„Макар достъпността да остава сравнително добра, намалената активност подсказва, че пазарът може би е достигнал до моментен „таван“ в цените“, подчертават от Bulgarian Properties.

ЗА КАКВО ДА СЛЕДИМ

Според анализаторите 2025 г. се очаква да приключи с ръст на цените между 15% и 20%, след няколко поредни години с двуцифрени увеличения.

Влизането в еврозоната само по себе си не предполага скокове в цените, но страховете на купувачите, икономическата несигурност и позитивните макрофактори – достъпно финансиране, повишаващи се доходи и ниски лихви – са основните причини за ускореното поскъпване.

Пазарът навлиза в период на наблюдение и стратегическо изчакване. Предстоящото въвеждане на еврото поставя очаквания за възможно пренареждане на ценовата динамика, като последното тримесечие на 2025 г. вероятно ще се окаже решаващо за тенденциите през 2026 г.