Представете си пазар на имотите, в който цените се покачват плавно почти всяка година в продължение на две-три десетилетия. Строителството на имоти също се повишава с времето, без скокове и сривове. Икономиката като цяло расте устойчиво, поддържайки ниска безработица и растеж на доходите, без резки сривове. Горе-долу така можем да опишем добрата имотна експанзия – дълготрайна и умерена, подкрепяща строителството и икономиката.
Лошият имотен бум има съвсем различни характеристики – цените на имотите растат прекалено бързо няколко години, последвани от рязък срив, който се разпространява в строителството и други сектори на икономиката. Нетният ефект за икономиката от лошия имотен бум е негативен. Нещо повече, колкото по-силен е имотният бум, толкова по-тежки са последиците при спирането му. Това показва скорошно изследване на МВФ, което проследява 180 имотни експанзии за последните пет десетилетия.
И добрият, и лошият имотен бум водят до повишена строителна активност. Но лошият имотен бум насочва огромна част от кредита към ипотечен и потребителски кредит, задушавайки останалата част на икономиката, което води до по-ниска производителност. Този прекомерен кредит тежи на домакинствата след края на бума и води до затягане на коланите и спад на потреблението – задълбочавайки икономическите проблеми. Икономическото възстановяване след края на лошия имотен бум е бавно и мъчително.
България преживя лош имотен бум, движен от прекомерна кредитна експанзия в периода до 2008 г., след което последва срив на цените на имотите, спиране на ипотечния кредит, срив на строителството и всички свързани сектори, масови уволнения, милиарди лоши кредити за банките, дълго и мъчително възстановяване. Много хора загубиха жилищата си и не можеха да обслужват кредитите си – превръщайки се във вечни длъжници (много от тях и до момента са такива, а законът за личния фалит още не е влязъл в сила). Банките години наред имаха проблеми с разчистване на лошите кредити и това им струва милиарди загуби, а на бизнеса и потребителите това донесе високи лихви и труден достъп до финансиране. Като цяло, нашият опит изцяло подкрепя анализа на МВФ, че лошият имотен бум е негатив за икономиката.
Как да избегнем лош имотен бум? Един вариант е чрез охлаждане на кредита, така че да расте с по-умерени темпове. Друг вариант е чрез затягане на изискванията пред кредитополучателите, за да не се натрупва прекомерен дълг – МВФ показва, че се избягва тежък икономически срив, ако има ограничения в съотношенията между кредита и обезпечението или между месечната вноска по кредита и дохода. Не на последно място, според МВФ по-добре се справят страните, в които има по-малко ограничения в строителството, т.е. повече строителство на жилища намалява негативните ефекти от имотния бум. Накратко, с умни политики можем да постигнем добър имотен бум.
