За последното десетилетие жилищата в България поскъпват средно над 2.5 пъти. Това е четвъртото най-бързо повишаване на цените в ЕС за периода. Ако разгледаме само последните три години, България е безспорен лидер с най-голямо натрупано увеличение на цените с близо 50%. Само за последните 12 месеца страната се нарежда на трето място. Тези и много други статистически показатели логично поставят въпроса дали състоянието на пазара и стимулите за стопанско поведение, които то създава, са средносрочно и дългосрочно устойчиви.
Два аргумента най-често подкрепят тезата, че динамиката през последните години има солидни основи. Единият е, че стойността на жилищата се променя заради ръста на заплати (и пенсии), т.е. отразява нарастваща покупателна сила на домакинствата. Вторият е, че жилищата са естествена застраховка срещу инфлацията, т.е. пазят спестявания в периоди на значително поскъпване на потребителските стоки и услуги. Това са валидни обяснения за нарастващо платежоспособно търсене, което на свой ред подхранва тенденцията за повишаване на равновесната цена.
Има обаче поне няколко индикации, че пазарът се е отделил от фундаментите и във все по-голяма степен отразява очаквания за бъдещо повишаване на стойността. Най-очевидният е нарастващият дял на празните (необитавани) жилища. Той от своя страна е обясним с демографските тенденции за намаляване и застаряване на населението като цяло и дори в големите градове и София. Населението над 65-годишна възраст е далеч по-многобройно от това до 15 години – това трябва да е силен фактор за песимистични очаквания за дългосрочните нужди от жилища, но очевидно не е.
В същото време, потребителската инфлация значително спадна, и най-вече – не се сбъднаха катастрофичните прогнози за цените на основни храни и суровини или енергоносители – петролът например струва колкото преди 20 години, и със сигурност не е поскъпнал 3 или 5 пъти. Което би следвало да укроти и инфлационните страхове. Заедно с това е ясно, че сближаването в номиналните доходи в България към средните за Европа стойности неминуемо ще се забави, т.е. заплатите не могат дълго време да растат с двуцифрени темпове и няма как да се удвоят още веднъж в следващите пет години.
Постепенно се създаде среда, в която потенциалните купувачи са готови да плащат нарастваща цена заради очакването тя да продължи да се покачва, а потенциалните продавачи – собственици на неизползвани имоти или строителни предприемачи – да бавят или отлагат продажба заради същото очакване. Но това са само емоции и намерения, които биха останали във въображението, ако не беше достъпът до финансиране. Или, казано иначе – да си представим как би изглеждал пазарът без жилищното кредитиране на търговските банки.
От 2016 г. годишният темп на нарастване на задълженията на домакинствата към банките по ипотечни кредити расте с нарастващ темп; от 2018 този темп е двуцифрен, от 2023 надхвърля 20%, за да достигне 28% през 2025 г. Заедно с това се ускорява и потребителското кредитиране. През втората половина на 2025 г. банките отпускат нови кредити – жилищни и потребителски – на домакинствата в мащаб от близо милиард евро всеки месец.
Банковият кредит е ключов не просто заради финансирането на конкретна сделка с имот. Ако общата тенденция е домакинствата все по-лесно да получават заеми, включително потребителски, това позволява все повече ресурс да отива за покупка на жилища. Потребителският кредит позволява например да не се пести за кола, мебели или други стоки, съответно оставя повече свободни спестявания за жилище. Още повече, нарастват случаите, в които потребителският кредит е скрито финансиране на самоучастието при покупка с ипотечен заем – т.е. пада още едно изискване, поставящо бариера пред потенциалните купувачи. Но извън тези ефект от „първи ред“, постоянно ускоряващият се кредит има и вторичен ефект върху участниците – очаквайки банките да продължат да кредитират във все по-голям мащаб, рационалното поведение е да се купува заради хипотеза за още по-високо платежоспособно търсене занапред.
Затова бъдещето на пазара зависи от поведението на банките. За да се запазят тези темпове на поскъпване, съчетано с повече сделки и повече започнати нови строежи обаче ще е нужно кредитът да расте с настоящия темп или дори по-висок. Което пък означава, че дори задържане или леко охлаждане на кредитирането ще има отчетлив ефект върху търсенето, а оттам – и върху очакванията за бъдещето. Още повече, достъпът до финансиране е широко отворен, без особени изисквания към длъжника, при това при лихви, които няма накъде повече да падат.
Засега не изглежда банките да променят стратегията си – водещите играчи очевидно считат ипотечното кредитиране на домакинствата за добра комбинация от нисък риск и доходност в дългосрочен план. Така че и за тази година най-вероятният сценарий е още от същото. Докато непредвидим външен шок, дали общоикономически или чисто финансов, променят нагласите и ударят спирачките на близо десетилетие кредитна експанзия.
