Топ 10 на Дружествата със специална инвестиционна цел за имоти
Отразявам банковия и небанковия финансов сектор в България
Въпреки огромния интерес към инвестиции в недвижими имоти в последните години, този сектор в България често се споменава сред непрозрачните. Както по отношение на информация за сделките, така и за информацията за участниците в него – продавачи, купувачи и строители. Има обаче едно място, където по законови причини информацията е публична и това е Българска фондова борса (БФБ).
Преди малко над 20 години (през 2003 г.) у нас бе приет закон за създаване на Акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), който даде възможност на компании да набират средства чрез фондовата борса, които да инвестират (секюритизират) в недвижими имоти или вземания. Малко след това започна и първият бум в търговията с недвижими имоти, който доведе до създаването на над 50 подобни дружества за инвестиции в недвижими имоти. За съжаление, световната криза, настъпила след 2007 г., доведе до отлив на инвеститори от фондовата борса.
Раздвижването на търговията с недвижими имоти след 2015 г., което доведе до появата на много нови жилищни обекти и офиси, обаче не се отрази със същото темпо на дружествата, регистрирани на БФБ. Да, има растеж и при тях, ако се погледне исторически в последните 10 години, но той не е същият както при пазара извън борсата.
В края на 2025 г. за търговия на двата пазара на фондовата борса са регистрирани акциите на 42 АДСИЦ за инвестиции в недвижими имоти. От тях 13 се търгуват на основния пазар, а останалите на алтернативния пазар. Общата пазарна капитализация на дружествата, инвестиращи в недвижими имоти, е 837 млн. евро в края на декември миналата година. Водещата десетка е с пазарна капитализация от 648 млн. евро, или малко над 77% от общата капитализация на тези дружества.
В представената от нас класация на водещите 10 борсови компании от този сектор основен показател за подреждането е пазарната капитализация на дружествата в края на 2025 г. Този критерий навсякъде по света обикновено се използва като мерило за стойността на дадена компания, оценена през погледа на инвеститорите. Според показателя водещото българско борсово дружество за инвестиции в имоти е „Адванс терафонд“. То инвестира основно в земеделски земи, а не в офиси или жилищни имоти, и е една от компаниите с най-много индивидуални инвеститори и, макар и малко, има инвестиции в земи в урбанизирани територии. Въпреки че изостават от имотния бум в последните години, земеделските земи си остават един сериозен актив. А това води и до сериозния интерес на инвеститорите към книжата на „Адванс терафонд“ и до водещата му позиция като пазарна капитализация.
Данните показват, че най-активната търговия в последната година е била с акциите на две дружества – „Адванс терафонд“ и „Фонд за недвижими имоти България“. При останалите сделките са много по-малко, при някои дори под 100 за цяла година. Промяната в цената на акциите (съответно капитализацията) показва, че при 3 от дружествата: „ФеърПлей пропъртис“, „Фонд за недвижими имоти България“ и „Софарма имоти“, ръстът е по-сериозен, при 6 е под 10% годишно, а при едно има и спад.
ТОП 10 НА АДСИЦ ИНВЕСТИРАЩИ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Пазарна капитализация: към 31 декември 2025 г.
Промяна и сделки: за една година до 31 декември 2025 г.
Активи и фрий флоут: към 30 септември 2025 г.
Адванс терафонд
Пазарна капитализация: 121.845 млн. евро
Промяна: -12.95%
Активи: 164 млн. евро
Фрий флоут: 60.84%
Сделки: 2909
Компанията е създадена още през април 2005 г. с цел купуване, отдаване под наем или аренда, окрупняване и продажба на земеделски и урбанизирани земи в България. Тя е най-голямото публично дружество, собственик на земеделска земя в страната, като според данни от сайта му има в портфейла си
181 463 дка. Площта, отдадена под наем, е 150 967 дка. Основни институционални инвеститори в него са дружества от групата на „Карол“ с 32.79% от капитала и Универсален пенсионен фонд ОББ с 6.82%. Дружеството редовно разпределя дивидент, който варира между 9 и 52 стотинки на акция в последните шест години.
Софарма имоти
Пазарна капитализация: 101.011 млн. евро
Промяна: 18.94%
Активи: 55 млн. евро
Фрий флоут: 9.0%
Сделки: 272
Сред основните инвестиции на учреденото през 2006 г. дружество са сградите на Софарма Бизнес тауърс. Най-големи институционални инвеститори са „Софарма“ АД с 45.65% от капитала и „Телекомплект инвест“ АД с 20.55%. Дивидентът в последните шест години варира между 16 и 37 стотинки на акция.
Фонд за недвижими имоти България
Пазарна капитализация: 90.686 млн. евро
Промяна: 38.82%
Активи: 95 млн. евро
Фрий флоут: 73.87%
Сделки: 3117
Дружеството е основано през октомври 2004 г. и е сред първите регистрирани АДСИЦ в България. Има над 1000 акционери, най-големите от които са пенсионните фондове на ОББ, ДСК „Родина“, „Алианц България“ и „Доверие“. Най-големите сред чуждестранните инвеститори са Horizon Platinium и Swedbank AS. Компанията изгражда, управлява и отдава под наем основно офис площи, като последният голям проект е Synergy Tower в София. Редовно изплаща дивиденти на своите акционери, като от 2012 г. насам брутният му общ размер е 0.9576 лв. на акция. В края на 2025 г. бе гласуван и още един дивидент от 23 стотинки на акция.
Болкан енд сий пропъртис
Пазарна капитализация: 87.103 млн. евро
Промяна: 6.03%
Активи: 55 млн. евро
Фрий флоут: 41.10%
Сделки: 116
Започва историята си през 2006 г. като „Хюндай Пропъртис“ АДСИЦ, но в края на септември следващата година променя името си. Сред последните проекти на дружеството са комплекс от затворен тип в Равда и апартаментен хотел за бизнес и отдих в Балчик. От 2010 г. не е разпределян дивидент.
ФеърПлей пропъртис
Пазарна капитализация: 63.051 млн. евро
Промяна: 69.35%
Активи: 91 млн. евро
Фрий флоут: 15.75%
Сделки: 109
Акциите на дружеството се търгуват на БФБ от 2006 г. Портфолиото на дружеството включва две модерни офис сгради в София, хотел (ваканционно селище) в Банско, ваканционно селище в Созопол, почивна база в Черноморец, проект в Паничище и земя в Сандански, Сапарева баня и Созопол. Големите институционални акционери са „ФеърПлей Интернешънъл“ АД и „ФП Инвест“ АД, съответно с 30.59% и 15.83%. В последните три години разпределя между 1 и 2 стотинки дивидент на акция.
Супер Боровец пропърти фонд
Пазарна капитализация: 38.970 млн. евро
Промяна: 3.82%
Активи: 36 млн. евро
Фрий флоут: 54.74%
Сделки: 75
Собствеността върху създаденото през 2006 г. дружество е разпределена между множество акционери, като с най-голям дял от които е „Булкантракт – 2003“ ЕООД, притежаващо 19.87% от капитала. Акции притежават и пенсионни фондове на „ЦКБ-Сила“, „Бъдеще“ и „Съгласие“. Сред управляваните имоти са хотели и ваканционни комплекси. Последният дивидент е изплатен през 2016 г.
Софарма билдингс
Пазарна капитализация: 33.499 млн. евро
Промяна: 1.82%
Активи: 14 млн. евро
Фрий флоут: 27.01%
Сделки: 136
Дружеството е учредено през 2007 г. Дейността му включва извършване на строежи и подобрения в тях с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг, аренда и продажбата им. Основни институционални акционери са „Софарма“ АД с 32.71% от капитала и „Телекомплект инвест“ АД с 9.88%. То инвестира в строеж и продажба на имоти, като един от последните му проекти е жилищен комплекс със сгради, магазини, детско заведение в Студентски град. Дружеството не е разпределяло дивидент от 2012 г.
Гранд вижън пропъртис
Пазарна капитализация: 30.843 млн. евро
Промяна: 5.66%
Активи: 24 млн. евро
Фрий флоут: 50.93%
Сделки: 20
Създадено през 2007 г. като ЦКБ риъл естейт фонд, а името е променено в края на 2024 г. Основни акционери на дружеството са ЦКБ Груп ЕАД със 17.93%, ЗАД „Армеец“ има 13.11 на сто. По 6.98% притежават и ПОАД ЦКБ „Сила“ и УПФ „Бъдеще“. До 2016 г. раздава дивидент.
Рой пропърти фънд
Пазарна капитализация: 28.830 млн. евро
Промяна: 3.39%
Активи: 30 млн. евро
Фрий флоут: 46.11%
Сделки: 69
Създадено през 2007 г. първоначално като акционерно дружество, но през следваща година се преобразува на АДСИЦ. Според данни от отчета за третото тримесечие на 2025 г. основни акционери са „Си Консулт“ ЕООД с 29.23% от капитала, а акции притежават и УПФ ЦКБ „Сила“, УПФ „Съгласие“ и УПФ „Бъдеще“. Последен дивидент от 2018 г.
Пълдин пропъртис инвест
Пазарна капитализация: 28.617 млн. евро
Промяна: 1.40%
Активи: 27 млн. евро
Фрий флоут: 3.02%
Сделки: 30
Основано е през 2006 г. като „Пълдин лайън груп“, но през 2019 г. то се променя на сегашното, а седалището се премества от Пловдив в София. С най-ниска стойност на свободно търгуваемите акции от компаниите в класацията. Основен акционер е публичното дружество „Родна Земя Холдинг“ АД с малко над 83 на сто. Последните три години с дивидент са между 2020 и 2022 г.
*Данни на Българска фондова борса.
** Материалът има информативен характер, не представлява инвестиционен съвет за покупко-продажба на ценни книжа и не е препоръка или инвестиционна консултация.
