Съоснователят на Zara и милиардер Амасио Ортега вече е най-големият имотен магнат в света

През ноември испанският милиардер в модната индустрия Амасио Ортега плати около 850 милиона долара в брой за историческата сграда Canada Post във Ванкувър – мащабен технологичен хъб, заемащ цял градски квартал и предлагащ над 1 милион квадратни фута офис площи, наети от Amazon. Сделката постави рекорд за най-голямата продажба на офис сграда в историята на Канада.

Това беше и 13-ата покупка на имот през миналата година за потайния основател на Zara. Общо испанецът, чието състояние се оценява на 141 милиарда долара, е похарчил над 3 милиарда долара през миналата година в 10 града и 8 държави, като е придобил седем офис сгради, два хотела, два индустриални имота, луксозен търговски комплекс и жилищна кула, както и 49% дял в голям британски пристанищен оператор.

Все повече от най-богатите хора в света наливат милиарди в недвижими имоти. Съоснователят на Oracle Лари Елисън притежава имоти за близо 3 милиарда долара, включително хавайския остров Ланай, хотели в Калифорния и Флорида, както и имение в Палм Бийч, а хеджфонд милиардерът Кен Грифин е похарчил близо 2 милиарда долара през последните години за луксозни домове във Флорида, Франция, Лондон и Ню Йорк.

Но никой не е вложил толкова много от свободните си средства в имоти, колкото Ортега. Откакто изведе на борсата в Мадрид през 2001 г. компанията майка на Zara – Inditex, най-големия търговец на дрехи в света, днес 90-годишният Ортега е похарчил приблизително 24 милиарда долара за 216 имота на близо 100 пазара; продал е едва 10 от тях. Това е повече от приблизително 20-те милиарда долара, които основателят на Amazon Джеф Безос е вложил в своята ракетна компания Blue Origin.

Forbes е прегледал корпоративни отчети, имотни регистри и прессъобщения в девет държави, както и данни от базите Regrid и Real Capital Analytics, за да картографира имотната империя на Ортега. Тя се оценява на около 25 милиарда долара и обхваща над 200 имота в 13 държави. Това го прави най-големия имотен магнат в света с портфейл, по-ценен от този на едни от най-успешните строителни предприемачи – австралиеца Хари Тригъбоф с 23.2 милиарда долара и американеца Доналд Брен с 19.2 милиарда долара.

Син на железопътен работник, Ортега започва кариерата си като момче за всичко в магазин за ризи на 14-годишна възраст. През 60-те години той и тогавашната му съпруга Росалия Мера, шивачка, започват да шият рокли и бельо в хола си. Пускат Zara през 1975 г., а десетилетие по-късно и Inditex. Двамата се развеждат през 1986 г., но тя остава в компанията като член на борда до 2004 г. и като акционер до смъртта си през 2013 г.

Ортега започва да инвестира сериозно в имоти през 2001 г., когато извежда Inditex на борсата. Като част от първичното публично предлагане той продава 13.5% дял в компанията за 1.1 милиарда долара и скоро след това създава своя холдинг Pontegadea. Чрез него купува Club Hípico Casas Novas – конна база в родната му Галисия, където дъщеря му Марта се е учила да язди. През следващите 25 години той постепенно разширява имотния си портфейл, основно използвайки част от огромните си годишни дивиденти от Inditex – общо около 28 милиарда долара след данъци от IPO-то през 2001 г. насам, според оценка на Forbes – както и като реинвестира приходите от наеми в нови придобивания.

Според двама брокери, работили с компанията на Ортега и говорили анонимно пред Forbes, за да могат да изразят мнение свободно, Ортега обикновено купува престижни имоти изцяло с пари в брой, без дълг, и рядко продава. Годишният отчет на Pontegadea за 2024 г., последният наличен, показва едва 390 милиона долара задължения. Това е само 2% от активите – почти нечувано ниско ниво на задлъжнялост в бизнеса с недвижими имоти, особено при търговските площи.

„Той е много различен от повечето инвеститори в недвижими имоти, защото изглежда разполага с практически неограничени средства“, казва един от брокерите. „Харесва му всичко, което не носи голям риск, не се опитва да купи нещо и после да го подобрява. Той купува колекционерски активи, които са най-добрите в своя клас на пазара. Малко повече прилича на колекционер на произведения на изкуството от най-висок клас.“

Сред тези престижни покупки са 43-етажният небостъргач Torre Picasso в Мадрид за 540 милиона долара през 2011 г. и емблематичната Devonshire House с изглед към Green Park в Лондон за 671 милиона долара през 2013 г., както и офис комплексът Troy Block в Сиатъл с площ 800 000 квадратни фута, в който се помещава Amazon, за 740 милиона долара през 2019 г. и покритата със златисто покритие Royal Bank Plaza в Торонто за 916 милиона долара през 2022 г.

Много от офисите и търговските имоти на Ортега са отдадени на големи, утвърдени наематели с дългосрочни договори като Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify и, разбира се, Zara. Той отдава под наем и складове на Amazon, FedEx, Home Depot и Walmart.

НАЙ-ГОЛЕМИТЕ ПОКУПКИ НА ОРТЕГА

1. Royal Bank Plaza – 916 милиона долара
   Торонто, Канада | 2022 г.
2. Canada Post – 855 милиона долара
   Ванкувър, Канада | 2025 г.
3. The Post – 785 милиона долара
   Лондон, Великобритания | 2019 г.
4. Troy Block – 740 милиона долара
   Сиатъл, САЩ | 2019 г.
5. The Adelphi – 713 милиона долара
   Лондон, Великобритания | 2018 г.

„Те купуват защитни имоти, което означава силно стратегически, градски, незаменими локации, които винаги ще могат да отдават площи под наем в дългосрочен план“, казва друг брокер. „Тези наематели са публични компании, с пазарна капитализация за милиарди долари. Няма причина да се тревожиш, че ще фалират.“

Друга ключова разлика е колко дълго задържа имотите. Според базата Real Capital Analytics той се е разделил само с 10 сгради. „Те купуват тези активи с намерение да ги държат завинаги. Другите инвеститори обикновено държат между пет и десет години. Pontegadea изобщо не оценява имотите по този начин – те търсят дългосрочни парични потоци“, добавя един от брокерите.

Това също така помага на Pontegadea да се предпазва от резки колебания в оценките на имотите и от променящата се пазарна среда, особено днес, когато търговските имоти, и най-вече офис сградите, са под натиск.

Ортега не се превръща в най-богатия имотен магнат в света, защото има специална слабост към сгради и складове – това е умна данъчна стратегия, която му е помогнала да спести около 800 милиона долара за 25 години. Заради дългогодишния данък върху богатството в Испания, комбиниран със солидарния данък, приет през 2022 г. и насочен към милионерските състояния, бездействащите парични средства са пасив. Всяка година на 31 декември испанската държава проверява банковите сметки на ултрабогатите, за да определи данъчната им сметка. Най-високата ставка на данъка върху богатството и солидарния данък е 3.5% и се начислява върху вече платените данъци върху дивиденти или капиталови печалби. Тя се прилага за всички активи и налични средства, включително тези в холдингови компании.

Но има и важно изключение за семейния бизнес, което позволява на хората, изпълняващи няколко ключови условия – да притежават поне 5% от компанията, да заемат ръководна позиция и да докажат, че това е активно холдингово дружество, както Ортега прави с Pontegadea – да избегнат този данък, стига средствата да са вложени в активни бизнес активи, а не да стоят бездействащо в банка.

Forbes изчислява, че от 2001 г. насам Ортега е спестил около 800 милиона долара от данък върху богатството, като е реинвестирал дивидентите си в пристанища, соларни и вятърни паркове, телекомуникационни и инфраструктурни компании, както и в десетки имоти. „Това е ключов фактор за разширяването на имотния портфейл на Pontegadea“, казва Ракел Пласа, данъчен консултант в базираната в Лондон компания за данъчно и имуществено управление Blevins Franks.

Има и друг данъчен разход, който Ортега е успял умело да ограничи. Тъй като държи дела си в Inditex чрез Pontegadea, а не пряко, той на практика заобикаля и високата максимална ставка от 30% върху дивидентите като личен доход в Испания. Вместо това, благодарение на освобождаване за местни компании, които притежават поне 5% от местно дъщерно дружество за повече от една година – правило, което важи за дела на Pontegadea в Inditex – той плаща едва 1.25% върху тези огромни годишни дивиденти. Преди 2021 г. е имало пълно освобождаване, което означава, че Ортега вероятно не е платил нито цент данък върху по-ранните дивиденти, възлезли на близо 15 милиарда долара за две десетилетия.

Общо това освобождаване му е помогнало да спести приблизително 7 милиарда долара данък върху дивидентите през последните 25 години. Говорител на Pontegadea казва пред Forbes, че Ортега и Pontegadea плащат данъци върху други източници на доход, а дивидентите от Inditex се разпределят към акционерите след вече платени данъци преди изплащането, така че не се удържа допълнителен налог, за да се избегне двойно облагане.

Въпреки че е един от най-големите семейни офиси в света по активи, Pontegadea има едва около 90 служители, разпределени в осем офиса по света. Бордът му се състои само от четирима души: Ортега, втората му съпруга Флора Перес Маркоте, дъщеря им Марта Ортега, която днес е председател на Inditex, и дългогодишният главен изпълнителен директор на холдинга Роберто Сибейра. Друг дългогодишен заместник, Хосе Арнау, се оттегля от борда през октомври. Представител на Pontegadea отказва да направи Ортега, Сибейра или Арнау достъпни за интервю пред Forbes.

В рядко интервю за Financial Times през 2020 г. Сибейра казва, че Pontegadea „не търси огромна възвръщаемост“, а вместо това „инвестиции, които ни защитават, носят постоянен паричен поток и запазват стойността на капитала“. По това време той оценява, че 95% от имотите на фирмата са в „първокласни зони“, като луксозни търговски райони в големите градове. Арнау допълва в същото интервю: „Имаме огромно количество дивиденти, които трябва да реинвестираме, и затова достигнахме размер, който никога не сме си представяли, че ще имаме.“

А тези дивидентни чекове стават все по-големи. Ортега се очаква да получи рекорден дивидент от 3.8 милиарда долара от Inditex на два транша – през май и ноември. И той вече е достатъчно зает да ги харчи. През февруари австралийският мениджър на активи Macquarie обяви сделка за 8 милиарда долара за придобиването на публичната логистична компания Qube Holdings в партньорство с Pontegadea и австралийски пенсионен фонд.

Не е ясно каква част от тази сума ще дойде от Ортега, но е вероятно той отново да насочи свежите средства към нови инвестиции преди края на годината, когато в Испания се изчислява данъкът върху богатството му.

Този текст първоначално е публикуван от forbes.com. Автори: Giacomo Tognini, Gigi Zamora