България остава извън картата на глобалното богатство. Засега

165 хил. Толкова милионери се очаква да сменят държавата си през 2026 г. – рекордна миграция на богатство в глобален мащаб. Големият въпрос не е дали този капитал ще се движи, а къде ще отиде. В момент, в който светът отново открива Европа като убежище за капитал, а пазарът на луксозни имоти се превръща в ключов инструмент за съхранение на стойност, България остава на ръба на тази карта – видима, но не и съзнателно избрана.

Данните на Unique Estates | Christie’s International Real Estates показват, че глобалният пазар навлиза в нов етап. След години на динамика и спекулативен ръст, през 2026 г. поведението на купувачите става по-внимателно, по-селективно и значително по-стратегическо. Луксозният имот вече не е просто актив или символ на статус. Той е защита – на капитал, на бъдеще.

Миграцията на богатство се превръща в структурен процес. Заможните семейства вече не реагират на кризи, а планират. Те избират юрисдикции с политическа стабилност, добра правна защита, предвидима среда и възможност за мобилност. Войната в Украйна, напрежението в Близкия изток и фрагментацията на глобалната икономика ускоряват този процес. Светът се разделя на блокове, а капиталът започва да се разпределя между тях.

В този нов модел богатството рядко стои на едно място. Най-състоятелните вече изграждат живот в няколко държави – с различни имоти, различни юрисдикции и различни стратегии. И именно тук луксозните имоти се превръщат в нещо много повече от инвестиция – те са географска диверсификация.

На този фон Европа отново е на фокус. След години, в които високите данъци и регулации я правеха по-малко привлекателна, континентът се връща като символ на сигурност. Държави като Франция, Швейцария, Монако, Италия, Португалия и Гърция привличат все по-голям дял от този капитал. Там вече се реализират сделки на нива, които до скоро изглеждаха немислими – като апартамент в Монако за 65 млн. евро при цена от 150 хил. евро на квадратен метър.

България също започва да се появява в този разговор. За първи път страната е ясно позиционирана в глобалните анализи като потенциална дестинация за живот и инвестиции. Причините са логични – членство в ЕС, относителна политическа стабилност, ниски данъци и сравнително достъпни цени на имотите. Но между потенциал и реален избор има огромна разлика.

И въпреки това пазарът не е слаб. Напротив – той се пренарежда. При имотите над 1 млн. евро интересът остава силен, сделките се случват бързо, а цените се задържат стабилни. В същото време средният сегмент се охлажда – част от купувачите отлагат решения, други се ориентират към наем или чакат по-добри условия. Появява се и нов тип клиент – по-малко емоционален, по-рационален и значително по-добре подготвен. Сделките вече не са импулсивни, а стратегически. В над половината случаи се сключват без преговори по цената, което е ясен сигнал за зрялост на пазара.

“Проблемът е, че богатите още не спират в България. По-скоро позитивното е, че много българи, които живеят в чужбина, се връщат и купуват имоти тук. Но трябва да раздвижим пазара и с чужденци, защото това ще донесе много по-големи инвестиции”, заяви за Forbes Весела Илиева, управляващ партньор на Unique Estates | Christie’s International Real Estates.

Това всъщност описва и реалната картина на пазара. Най-големите сделки – включително покупка на имот за 7 млн. евро край София в началото на годината – се реализират от български купувачи. Локалният капитал е активен и уверен. Чуждият – почти отсъства.

И тук идва големият въпрос – защо България не успява да привлече международния капитал, който така активно търси нови дестинации? Отговорът не е в пазара на имоти. Той е в рамката около него.

Един от най-ясните примери е липсата на инвестиционна виза. В Гърция и Кипър огромна част от сделките са директно свързани с възможността за пребиваване срещу инвестиция. Сходни схеми работят и в Унгария, Италия и Португалия.

“Много е важно да дадете възможност за пребиваване, особено в тази несигурна среда. В Гърция и Кипър огромна част от купувачите са именно заради визата. В България такъв разговор все още няма.“

В същото време страната има предимства, които рядко се срещат в Европа. Няма данък богатство. Няма данък наследство. Разходите за придобиване са ниски. Регулациите са по-леки.

Контрастът със Западна Европа е рязък. Във Франция например наследяването на имот може да означава такса до 45% от стойността. В България подобен риск практически не съществува. Това прави страната изключително привлекателна за дългосрочно съхранение и предаване на богатство – един от ключовите глобални трендове.

Допълнителен фактор е и мащабът на предстоящия трансфер на богатство. Очаква се около 124 трилиона долара да преминат между поколенията в следващите години. Огромна част от тези средства ще търсят стабилни активи, а недвижимите имоти са сред основните кандидати. Всичко това поставя България в уникална позиция. Страната има правилните характеристики, правилния момент и правилния пазар. Това, което липсва, е стратегия.

Ако България иска да бъде част от тази нова карта на глобалното богатство, ще трябва да направи няколко ясни стъпки – да създаде предвидима среда за инвеститорите, да предложи механизми за пребиваване срещу инвестиция и да се позиционира активно като дестинация за живот, а не просто като евтин пазар. Защото в новата реалност цената не е водещият фактор. Водеща е сигурността. И капиталът вече го следва много внимателно.