Пазарът на имоти излиза от еуфорията: Купувачите вече избират много по-внимателно

КЛЮЧОВИ ФАКТИ

• По данни на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. в България са вписани 38 154 сделки с имоти — с 15.5% по-малко спрямо същия период на 2025 г., когато са били 45 144.
• Според анализа това не е сигнал за срив, а по-скоро за “нормализиране“ след силния ръст през последните две години.
• Купувачите вече отделят значително повече време за избор на имот. Процесът от първо запитване до подписване на договор се е удължил с между 15% и 25% спрямо предходната година, като клиентите правят повече огледи, сравняват проекти и все по-често търсят консултантска помощ.
• В София покупките с ипотечен кредит вече формират около 65% от всички сделки през първото тримесечие на 2026 г. при 59% година по-рано. На национално ниво делът на ипотечните сделки достига 36% спрямо 30.3% година по-рано.
• Инфлационният натиск, подхранван от геополитическата нестабилност и продължаващите конфликти в Украйна и Близкия изток, остава структурен фактор за имотния пазар. Поскъпването на суровини, енергоносители и труд се отразява пряко върху строителните разходи, а оттам и върху крайните цени на жилищата в новото строителство.
• Според анализа именно купувачите със свободни средства започват да се отдръпват от пазара, докато домакинствата, които разчитат на банково финансиране, остават активни. Броят на покупко-продажбите, реализирани с ипотечен кредит, остава практически непроменен: 13 706 сделки в страната.

АКЦЕНТ

Пазарът на ново строителство в София става все по-селективен. Добре позиционираните проекти с ясна концепция, добра инфраструктура и доказан инвеститор успяват да задържат цените си, докато при по-слабо диференцираните проекти все по-често се стига до договаряне и отстъпки. Според New Estates купувачите вече не търсят просто „повече квадратура на по-ниска цена“, а оценяват качеството на общите части, енергийната ефективност, транспортната свързаност, средата около сградата. Все по-важни стават и технологичните характеристики на сградите. Фотоволтаични системи, зарядни станции за електромобили и интелигентни системи за управление постепенно се превръщат от екстра в стандарт за по-високия сегмент на пазара.

ВАЖЕН ЦИТАТ

“Въпреки свиването на общия обем сделки, пазарът не демонстрира признаци на дълбока криза. По-точното описание е преход от количествен към качествен растеж. 2026 г. няма да бъде година на еуфория, а на избор. Купувачите ще плащат, но само когато виждат смисъл и качество зад цената“, коментира Красимир Джамбазов, търговски директор на New Estates, специализирана в продажбата на ново строителство и цялостно управление на проекти.

ДОПИРАТЕЛНА

За осезаема пауза на имотния пазар и по-предпазливи купувачи говорят и други анализи на агенции в сектора. Пазарът преминава от еуфория към зрялост – фаза, в която решенията за покупка се обмислят внимателно и се основават на доходи, достъп до финансиране и реалната стойност на имотите, показаха данни на SORENDA Real Estate и Bulgarian Properties. Според анализа фокусът се измества към условията по кредитите, а достъпността започва да оказва натиск върху търсенето. След години на динамика и спекулативен ръст, през 2026 г. поведението на купувачите става по-внимателно, по-селективно и значително по-стратегическо, стана ясно от отделен доклад на Unique Estates | Christie’s International Real Estates през април.

ГОЛЯМАТА КАРТИНА

Строителният сектор в България остава един от най-активните двигатели на икономиката през 2026 г., въпреки че на пазара на имоти вече започват да се появяват признаци на по-умерено търсене и по-голяма зрялост.

Данните на Националния статистически институт показват, че строителната продукция продължава да расте, а броят на новите жилищни сгради остава висок. Индексът на строителната продукция в България нараства с 0.6% през март 2026 г. спрямо февруари и със 7.7% на годишна база. На годишна база именно строителството на сгради остава основният двигател на сектора с ръст от 12.6%, което показва, че жилищните и бизнес проектите продължават да поддържат активността в строителството. Само през първото тримесечие на 2026 г. в експлоатация са въведени 1241 новопостроени жилищни сгради с общо 4151 жилища.