Избрани статии и новини от редакцията на Forbes България
След изключително активната 2025 г. пазарът на ново жилищно строителство в София навлиза в нов етап. Купувачите не се оттеглят, но вземат решения по-бавно, сравняват повече проекти и все по-често оценяват дали качеството на проекта оправдава цената му, показва анализ на New Estates.
КЛЮЧОВИ ФАКТИ
- Основната част от пазара остава концентрирана в средния ценови сегмент. През първата половина на годината 54% от реализираните сделки са за имоти до 300 хил. евро, а 29% – между 300 хил. и 500 хил. евро.
- Така общо 83% от продажбите са под половин милион евро.
- Най-осезаемо забавяне се наблюдава при купувачите с бюджет до 250 хил. евро. Именно този сегмент е най-зависим от ипотечното кредитиране и реагира най-силно на по-високите цени. Част от клиентите отлагат покупката, а други временно се насочват към наемите.
- Около 70% от купувачите планират да финансират покупката си с ипотечен кредит при достигане на Акт 14, което превръща предвидимостта на разходите във все по-важен фактор при избора на проект.
- Средно клиентите разглеждат между шест и седем имота, преди да стигнат до сделка, а в отделни случаи огледите достигат до 25-30. В същото време едва около 10% променят съществено първоначалните си критерии.
АКЦЕНТ
Една от най-видимите промени през 2026 г. е, че купувачите вече не оценяват само цената на апартамента. Все по-често те изчисляват общата стойност на бъдещия дом – необходимото самоучастие, размера на вноската по кредита, разходите по придобиването, както и средствата за довършване и обзавеждане. Това удължава процеса по вземане на решение и прави преговорите значително по-важна част от сделката.
ВАЖЕН ЦИТАТ
„Първото полугодие показва, че пазарът не губи купувачи, а губи прибързаните решения. Клиентите знаят по-добре какво търсят и очакват цената да бъде подкрепена с реално качество. Това променя баланса – инвеститорите вече трябва много по-ясно да аргументират стойността на своя продукт“, коментира Красимир Джамбазов, търговски директор на New Estates.
ГОЛЯМАТА КАРТИНА
Според анализа пазарът постепенно преминава от период, в който почти всеки нов проект намираше бързо купувач, към среда с по-голям избор и по-взискателни клиенти. Това вече личи и в различната динамика на цените между отделните райони. При реализираните от New Estates сделки в „Малинова долина“ средната цена се повишава с 8.6% – от около 2000 до 2200 евро на кв. м. В „Манастирски ливади“ средните нива достигат около 3300 евро на кв. м, а в „Кръстова вада“ – между 3000 и 3200 евро на кв. м. В същото време в „Дружба 2“ ръстът е едва 1.6% до около 2500 евро на кв. м, докато в „Лозенец“ средната стойност при реализираните сделки е с над 5% по-ниска спрямо сравнявания период.
КОНТРА
Разликите в цените между отделните квартали не бива да се тълкуват като обща тенденция за пазара. Според New Estates те отразяват характеристиките, качеството и етапа на развитие на конкретните проекти, по които са реализирани сделките, а не представляват ценови индекс за съответния район. Именно това обаче показва новата реалност на пазара – цените вече не се движат еднопосочно, а все по-силно зависят от качеството, локацията и стойността, която предлага всеки отделен проект.
ЗА КАКВО ДА СЛЕДИМ
Според компанията през втората половина на годината активността ще остане стабилна, но скоростта на сделките няма да се върне към нивата от 2025 г. Все по-важни ще бъдат правилното ценообразуване, качеството на проекта и възможността жилищата да се предлагат завършени “до ключ”. Според New Estates 2026 г. няма да бъде година на липса на търсене, а година на селекция.
