Избрани статии и новини от редакцията на Forbes България
15.5%. Това е годишният ръст на цените на жилищата през второто тримесечие на годината, показват данни на Националния статистически институт. И докато двуцифреното увеличение може да бъде обяснено с поредица от фактори – продължаващо търсене, достъпно кредитиране, високи строителни разходи, числата дават и ясен сигнал за един променящ се пазар, в който достъпността на жилищата се превръща във все по-важен фактор за купувачите.
КЛЮЧОВИ ФАКТИ
- Годишният ръст на цените на жилищата в България се е ускорил до 15.5% през второто тримесечие на 2026 г. спрямо същия период на миналата година, показват данните на НСИ.
- За тримесечие цените са се повишили с 4.5%. Темпът се забавя спрямо началото на годината, когато увеличението спрямо предходното тримесечие беше 6.2%, но на годишна база ръстът се ускорява от 14.8% през първото тримесечие до 15.5% през второто.
- Най-силно увеличение на тримесечна база е отчетено в Пловдив – 5.8%. Следват Стара Загора с 2.9%, Варна с 2.8% и София с 2.4%. Бургас е единственият от посочените големи градове със спад – 1.5%.
ПАЗАРЪТ ВЕЧЕ НЕ Е СЪЩИЯТ
Цените на жилищата продължават да се повишават, а зад този ръст стоят поредица от фактори – достъпно кредитиране, високи строителни разходи, силно търсене на жилища и ограничено предлагане на качествени имоти на добри локации, заяви за Forbes България Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate. През последните години влияние оказват и инфлационните очаквания и желанието на част от домакинствата да запазят стойността на спестяванията си чрез покупка на имот.
Променя се обаче профилът на купувачите. Спекулативните играчи, които разчитаха на бърза препродажба след година или две с двуцифрена печалба, видимо се оттеглят. Все по-голяма част от активните купувачи търсят собствен дом или инвестират с по-дълъг хоризонт. Расте и делът на хората, които вече притежават жилище и го продават, за да купят ново.
Все по-големият въпрос пред пазара обаче е достъпността спрямо доходите. Границата вече започва да се усеща особено при младите домакинства и хората, които купуват първото си жилище.
„Едно от основните препятствия е сумата, която купувачът трябва да осигури сам. При жилище за 180-200 хил. евро тя може да достигне 40-60 хил. евро. За младо семейство това често се оказва по-голяма пречка от месечната вноска по ипотеката. Ако цените продължат да растат по-бързо от доходите, в определен момент пазарът сам ще остави граница пред търсенето.“, заяви за Forbes България Василев.
ДАНЪЧНИТЕ ОЦЕНКИ СЪЩО ТРЪГВАТ НАГОРЕ
Промяната на пазара идва в момент, когато се подготвя и първата сериозна актуализация на данъчните оценки на имотите от близо две десетилетия. Според SORENDA подобна корекция е необходима, но тя не трябва да се случва рязко.
Министерството на финансите предлага оценките да бъдат увеличени общо със 100% спрямо сегашните им нива в рамките на три години – с 30% през 2027 г. и с по 35% през 2028 и 2029 г. Новите оценки ще се използват при определянето на данъка върху недвижимите имоти и други данъци, свързани с имотите, но няма да служат като база за изчисляване на такса битови отпадъци.
„Въпросът вече не е дали данъчните оценки трябва да бъдат осъвременени, а как това да стане, без да се създаде прекомерна еднократна тежест за собствениците“, коментира Василев.
КАКВО МОЖЕ ДА ОБЪРНЕ ПОСОКАТА НА ЦЕНИТЕ
За трайно обръщане на ценовата тенденция трябва да се промени поне един от фундаменталните фактори – жилищата да станат значително по-недостъпни, ипотечното кредитиране да се затегне или пазарът на труда да се влоши. Рязко увеличение на предлагането или съществен спад на строителните разходи също може да се отрази. Според Евгени Василев обаче в момента не се наблюдава подобна комбинация. „Има обаче важна разлика между спад на цените и забавяне на ръста им. Второто вече е напълно възможно и според мен е по-реалистичният сценарий. Пазарът не може безкрайно да расте с двуцифрени темпове, ако доходите на домакинствата не го следват“, смята Василев. До края на годината пазарът ще остане активен, но балансиран.
„През оставащите месеци ще виждаме все по-голяма разлика между отделните сегменти. Качественото ново строителство на добра локация ще запази по-силна позиция, докато имотите с компромиси в локацията, качеството или функционалността ще срещат по-голяма ценова съпротива. По-важната промяна ще бъде в поведението на участниците. Купувачите ще преговарят повече и ще вземат решения по-бавно, а продавачите постепенно ще трябва да приемат, че двуцифреният ръст от предходните периоди не може автоматично да се пренася в очакванията за следващата година“, категоричен е Василев.
