Инвестиционните балони и пак „този път е различно“
Всеки финансов и стопански срив е предшестван от период, в който широк кръг пазарни играчи игнорират фундаменталните фактори с увереността, че „този път е различно“.
Разказът за промяната е централен в процеса на раздуване на балоните, той дава увереност на инвеститорите, че решенията им са основани на факти. А и посочваните аргументи често отразяват поне частично достоверни тенденции, даващи логично обяснение за изместване на равновесието между търсене и предлагане в очакванията на участниците.
Акции на технологични компании поскъпват, защото някои от тях успяват да приложат иновация, която създава огромна стойност за потребителите, а това се превръща в големи печалби. Имоти поскъпват, защото има повече потенциални клиенти с по-високи доходи, защото определени квартали или цели градове започват бързо да привличат нови жители и най-важното – защото достъпът до кредит става по-лесен.
Да погледнем към пазара на жилища в България. По-малко важният въпрос е дали повишаването на цените и разрастването на новото строителство са подкрепени от фундаментални фактори; по-важният е: ако не е, какво следва.
В България протича процес на бързо номинално увеличение на доходите, съчетано с висока заетост в страната при отворен пазар на труда в ЕС при още по-високи възнаграждения. От друга страна, голям дял от българските домакинства живеят натясно или в стари жилища.
Заедно с това видим е дисбалансът в перспективите между няколко големи града, основно София, и останалите. А всички тези предпоставки са съчетани със смекчената политика на банките по отпускане на ипотечни кредити.
Това дава разумно обяснение за активизирането на строителството и повишаването на цените – в сравнение с 2013 или 2003 г. Но дяволът е в темпа на промяната – а тук водещ фактор става възприемането на жилищата като инвестиционен актив. Колкото повече покупки се извършват не с намерение за ползване, а за държане за продажба, толкова по-малко е предлагането, което да задоволи действително търсене от хора с потребност от място за живеене.
Процесът се самоусилва от динамично променящите се очаквания за още по-високи цени в бъдеще, което привлича повече инвеститори с подобни намерения.
Уверените в необратимия тренд нагоре изтъкват аргумента, че дори да има малки кризи, България има перспектива за дългосрочно нарастване на доходите, и оттам – че това ще поддържа устойчиво търсенето. Ще се случат обаче няколко неща.
Първо, лихвите все някога ще нараснат, а банките ще ограничат кредитирането. Второ, конвертирането на кеш спестявания в имоти ще достигне естествената си граница. Трето, инвеститори ще започнат да продават, за да реализират печалби или да освободят средства за погасяване на кредити или за други инвестиции. Когато предлагането нарасне, а търсенето дори леко се свие, трендът за поскъпване ще се пречупи, което ще отблъсне част от потенциалните купувачи с инвестиционни намерения. Накратко, пазарът ще промени посоката си не заради жилищните потребности на населението, а заради промяна в поведението на участниците, които разглеждат жилищата като инвестиция.
Непосредствено ще пострадат банките, тъй като необслужваните кредити ще нараснат. По-същественият риск обаче е в незавършеното строителство – колкото по-дълго се задържа тази фаза на цикъла, толкова повече нови строежи стартират, заключвайки реален капитал.
И за собственика на няколко апартамента, и за по-големия предприемач тези активи са ликвидни при възходящ тренд и очакване; при обръщане на посоката те рязко губят каквато и да било пазарна стойност и се превръщат в мъртви тухли и бетон.
А това е разрушаване на реални спестявания, на практика обедняване на икономиката от вътрешен капитал, който да бъде двигател на инвестиции и растеж.
